抵押權設定怎麼做？抵押設定費用、必備文件

抵押權設定怎麼做？抵押設定費用、必備文件

房東：陳先生
發表時間：2021-12-06

借錢風險大，債主要求借款人提供財物做抵押也無可厚非。那麼，借款人直接把房產權狀交給債主，就算完成抵押了嗎？當然不是的，抵押權必須要訂立書面契約，且最好向地政機關登記。以下就來介紹抵押權設定流程、抵押權設定費用、抵押權設定契約書填寫說明等等知識，想要動用不動產抵押借貸的人趕快點進來看吧！

以下提到許多抵押貸款相關的法律名詞，可以先參考這篇文章：《何謂抵押權人？債務人、債權人怎麼分？抵押貸款相關名詞大解析！》

設定抵押權的意義
所謂的抵押權，是專為擔保債權而設，在日常生活中常會遇到，但實務上，債務人（借款方，通常就是抵押人）與債權人（放款方，通常即是抵押權人）雙方常因不了解法律的規定，造成權益受損或情感摩擦，非常冤枉。

設定抵押權的目的在確保債權（白話說就是拿回借款）。如果債權已屆清償期而未獲清償，抵押權人就可以依據《民法》的規定：「抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。」實行抵押權。

換言之，抵押權是指債務人將財產做債權擔保，如果逾期不還款，債權人則享有法拍該財產後的優先受償權。

書面要件主義：書面契約為抵押權生效的前提
根據民法規定，抵押權要件除了雙方合意之外，還需要訂立書面契約，抵押權才有效力。

有登記的抵押權優先於無登記抵押權
雖然抵押權需要書面契約才會生效，抵押權並不一定要向地政機關登記。譬如，甲同時向乙和丙借錢，並將一棟房產分別抵押給他倆並簽下抵押契約。甲只和乙到地政事務所辦理了抵押權設定登記，和丙則沒有。所以當甲無法履行債務時，該房產拍賣所得價款，將優先償還給登記了抵押權的乙。乙的債權獲得清償後還有剩餘款項才會交給丙。

抵押權設定流程
至於登記抵押權要去哪裡辦？又要攜帶什麼資料呢？登記抵押權，債權人應以土地或建物向金融機構或私人提供擔保。雙方訂立抵押權設定書面契約後，檢附下列文件，到房屋所在地的地政事務所，申請辦理抵押權設定登記：

　1.登記申請書。

　2.契約書正副本。

　3.權利書狀。

　4.義務人印鑑證明（抵押權人為金融機構者，義務人免附印鑑證明）。

　5.身分證明文件（戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本）。

　6.身分證正本及印章。

　7.繳納規費（按貸款總金額千分之一）。

地政事務所一般都備有制式的申請書，其他如抵押權設定契約書範例、抵押權設定契約書填寫說明等範例，亦可以從地政事務所網路或其他政府網站，查閱參考。

抵押權設定費用
設定規費
地政規費琳瑯滿目，不過，一般最大筆的金額支出為抵押權設定規費，地政事務會依照債權人銀行設定的抵押權金額，收取千分之一的設定規費。

代書費用
若請代書代辦，也會另外再收四千至五千元的抵押權設定代書費。

舉例來說：如果你貸款100萬，通常設定金額會等於100萬乘以1.2（考慮到本金以外的利息等），也就是120萬。所以就要繳1200元的設定規費。至於他項權利證明書一張是80元，若你的土地或建物的筆數較多的話，他項權利證明書也會比較多張

如果還是不太理解，可以點此到台北地政提供的網站試算規費。

抵押權設定期限
抵押權分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」，兩者的設定時間並不同。

「普通抵押權」
依《民法》第880條規定：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」所以抵押權人的抵押權所擔保的債權，如遇上時效消滅，依法仍可於「五年」內實行抵押權，但是如已超過「五年」，則該抵押權依法即消滅，就不得再行使。

「最高限額抵押權」
依《民法》第881條之15規定：「最高限額抵押權所擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。」
也就是說，最高限額抵押權人的抵押權所擔保的債權，如已罹於時效消滅，最高限額抵押權人依法仍可行使抵押權，拍賣抵押物；但是如已超過「五年」，則該債權不再屬於最高限額抵押權擔保的範圍，至於最高限額抵押權仍應繼續存在，這是因爲最高限額抵押權所擔保的債權，還有繼續發生的可能性。

房子抵押權設定完成，合約上會清楚載明債務人履行債務的期限、違約責任、債權數額等，讓債務人可以安心去規劃自己往後的財務狀況；另一方面也讓債權人的一顆心落定，因為即使債務人無法按期履行債務，也有抵押物做保障。

抵押權的設定，其實是對債務人與債權人雙方互惠的法律保障。瞭解抵押權的特性以及如何設定，能夠以更聰明的方式理債還錢。

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