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房東：蟲蟲
發表時間：2010-10-17

１.參與法拍先決條件

‧資訊靈通‧

除了多注意報紙及法院之公告，並詳細瞭解法院民事執行處之拍賣程序外，對於被拍賣房屋之地段、地形、交通、環境以及裝潢等都要盡可能的多去瞭解，而對法院筆錄、點交處理情形，如出租、地上權、優先購買權及拍定後有無點交等則應詳細查閱，以免花了高價而標到不盡理想的房屋。

‧資金充裕‧

參與標購，除了應繳之保證金外，依強制執行法規定，應於得標後七日內繳清屋款，若不能如期繳納，法院將再執行拍賣，並且此次拍賣所需之費用與上次拍賣間之差價，均自該保證金中扣抵，因此，手上必須握有相當的資金才能參加法院之拍賣，以便能如期繳清款項，並取得產權。

‧標價精確‧

蒐集該地段、地形、交通、環境以及不動產有無裝潢等、與附近房價作一比較，取得合理標購價。

‧正確判斷‧

判斷該法拍屋為冷門物件、或為市場炙手可熱產品、投標人數多寡為決定最後投標底價。勿被投標場上過熱氣氛而盲目加價，反而得不償失。

２.投標人資格限制

一、通常投標常由本人自行為之，而個人投標只需備妥印章、身份證即可，此外，亦可委託他人代理投標，此時則需再檢具委任書。如為公司法人，欲參與投標時原則上應由負責人出面，但亦可出具僱傭關係證明書委由公司職員代理投標。

二、限制行為能力者只需法定代理人之同意，即可參與投標，但無行為能力者不得參與投標。除此之外，部份標的物若另有限制，則法院在拍賣筆錄特別聲明，如共有人之優先購買權、拍賣國宅，投標人必須衡量國宅申購限制條件。

三、拍賣農地，私法人則必須符合農業發展條例相關規定；工業區之土地及建物須有興辦工業之條件等。
　

３.法拍標的公告內容

院在接獲債權人聲請拍賣並經鑑定價格及辦妥手續後，便會訂定拍賣日期，並公告周知，至於其內容則需包括以下各有關事項：

一、不動產所在地、種類及其應載明事項。

二、拍賣最低價款。

三、合併或分別拍賣。

四、保證金之數額與繳納方法。

伍、投標與開標之時間、地點。

六、閱覽查封筆錄之日期與處所。

七、是否塗銷抵押權，及是否負責點交。

４.填寫標單注意事項

‧仔細填寫‧

標單上之各欄項目均應仔細填寫，同時核對投標不動產之座落位置，並將標單投入正確標櫃。

‧高於底價‧

由於拍賣之前，鑑價單位已先按市價打七折或八折訂定底價，因此填寫標單時，一定要高於底價，才有得標希望。

‧拍賣類別‧

法院拍賣之標的物，有的僅拍賣建物部份，也有僅拍賣土地部份，有的則是建物連同土地一起拍賣，填寫標單時，務必要認清標的類別，方不致估計錯誤而坐失良機。

‧標價訣竅‧

如建物與土地合併標售者，可加價在土地部份而建物部份則按原底價填寫，因為得標與否取決於總價，倘若土地底價低於公告現值，又有沖銷增值稅的好處。

５.繳納保證金注意事項

一、保證金封存袋與投標書為同一信封之正反兩面，填寫時應注意各項欄位，不可忽略。

二、保證金必須為財政部許可之金融單位所簽發為付款人之支票、本票並放入封存袋內。

三、保證金封存袋口，須經投標人簽名蓋章後再予密封，如未得標，得以密封袋口所用之同一印章具名領回。

６.點交不點交注意事項

一、法院是否負責點交。通常法院不負責點交的情形有三：

　　1. 不動產遭查封之前已出租與第三者，而租賃關係依然存續，拍賣前並無排除租約，拍賣後需等租約到期，標購者方有權承受。

　　2. 拍賣不動產之標的為持分共有。

　　3. 法院公告上如註明「未經登記」即表示該建物為違章建築，因其沒有所有權狀，法院當然不負責點交。

二、產權之取得及登記。

三、實地察看現場。

四、市場行情動態。一般而言，在經濟不景氣或房地產低迷之時標購法拍屋較為有利，因為此時不僅價格低廉，並且競價者少，較容易以低價標到地段好、格局佳的房屋。

五、土地共有人持分遭拍賣。如兩人共有一筆土地，其中一人在該土地上持有建物，如其因債務問題而遭法院查封、拍賣時，另一共有人可就此一遭受拍賣之共有人之持分部份主張優先購買權。

六、優先購買問題。同樣的，若您選定的法拍屋有共有人，請不用費力投標，以免白忙一場。

七、虛設租賃契約問題。有債務人為逃避因負債而遭查封、拍賣不動產，往往會在法院進行拍賣之前虛設租賃契約，使承購人無法順利點交。請注意。

八、債務人脫產問題。有時債務人明知債務無法解決而有惡意脫產之行為，亦即利用纏訟期間緊急將不動產脫售，此時若不知情之第三者介入買賣，而該不動產又遭查封、拍賣之處理，則法院命令之效力當較原債務人私下脫產行為更為優先，此時該第三人之權益必遭損害，因此，在中古屋買賣過程中，如遇有緊急求現之個案時，應先瞭解當事人之動機與背景，免得落入債務人惡意脫產之陷

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1 樓住戶：愛上流
發表時間：2011-03-08

法拍屋投標前要注意的三大事項:
一該標案的實際行情價格以免標價過高得不償失
二該案件是否點交是否有不利的條件導致點交房屋有相當的麻煩
三該案件產權是否清楚權狀是否完整
基本上只要知道這些你就可以自行投標投標是一門很簡單的事情價格標高就一定得標但是如果要用專業凹的角度來說做一各法拍屋的投資者你必須了解法拍屋的相關流程與風險小小心得跟你分享謝謝

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