賣屋須擔保瑕疵 合約註「現況交屋」難規避

若屋主謊報老屋屋齡，因影響買方對房屋的價值判斷，也會構成房屋的「物之瑕疵」。范厚民攝

【潘姿羽╱台北報導】民眾購屋最怕遇到「金玉其外，敗絮其中」的房屋。專家指出，《民法》規範賣方有「瑕疵擔保」責任，可避免買方購入後，發現房屋有瑕疵，影響房屋本身價值卻求償無門的情形。且契約即便註明「現況交屋」，屋主也不能以此規避瑕疵擔保責任。

契 約以雙方協議內容為主，但許多民眾不清楚法律條文和效力，交易時常吃虧。中信房屋法務專員白宗益提醒，即便契約未載明，買方仍有權利主張瑕疵擔保。白宗益 建議，契約應避免使用「現況交屋」這類模糊字眼，否則買賣雙方對「現況」的認知易有落差，且「現況交屋」不能作為賣方免除責任的特約條款。

白宗益解釋，《民法》規定買賣標的物移轉後，應保持同等價值，若有瑕疵使物品價值減損，買方可要求減少價金或解除契約。因此簽約時，就算屋主註明「現況交屋」，對買方來說，簽約後因發現瑕疵而房屋價值減損，賣方還是得負瑕疵擔保責任。

載明屋況 避免糾紛

不過賣方若已告知屋況，買方也同意房屋因瑕疵而價值減少，簽約後，買方便不能再以房屋有瑕疵為由，要求屋主修繕、賠償。白宗益指出，若屋主告知的瑕疵是壁癌，事後又發生漏水，買方仍可針對漏水要求修繕。

至於部分屋主會主動告知瑕疵，並酌減總價出售的情況，白宗益也建議，簽約時應詳細載明屋況和責任歸屬，如「針對房屋漏水情事，賣方不負瑕疵擔保責任」，避免雙方認知不同節外生枝。

謊報屋齡 視同瑕疵

提及房屋瑕疵，多數人會聯想到漏水，但《民法》對房屋瑕疵認定並不只限於結構問題，影響安全以及普遍觀感不佳的海砂屋、輻射屋、兇宅也都適用。天成律師事務所主持律師盧天成透露，謊報屋齡會造成買方對房屋價值的認知落差，也可視為瑕疵。

盧天成表示，法官處理這類糾紛時，會依情節輕重，決定應減少買賣價金或解除契約，但謊報屋齡、漏水、壁癌等一般瑕疵，因考量判決結果須對雙方公平，通常會請賣方修繕或減少價金，除非海砂屋、輻射屋這類重大瑕疵才會解除契約。

【買到瑕疵屋 保障權益3步驟】

1. 交屋後5年內，買方發現房屋有瑕疵

2. 拍照並寄存證信函通知賣方，要求限期修繕

3. 存證信函送達起6個月內

˙若賣方態度不積極，買方可起訴賣方，要求履行瑕疵擔保

˙若賣方有在處理並承諾修繕進度，雙方約定的時程與承諾均應留存書面