房地產開發經驗

開發:換個立場想想如果你自己是屋主 想要買房子 會有哪些管道?

佈告欄網路 街訪鄰居 管理員 菜市場的阿尚....

這都是可以募集到資訊的地方

還有空戶(晚上不開燈郵件一堆 ...等等)

當然還有同行在賣的物件(大售彩d物件 )

知道地址當然是要想辦法弄到電話 104 開發信 親自拜訪...等等



總之你每天都要不斷的募集待開發名單

小弟還是菜鳥的時候每天固定打30通以上的電話其中有近10通是新募集的

有了這些名單還要不斷的紀錄 有些屋主是想自己賣賣看

那你就跟他培養感情提供你的專業建議 (區域行情賣房子應該要特別留心的地方

如果是小姐千萬提醒他社會不安 約看要找有人同行喔 )但不是強迫推銷!!

2-3禮拜發現房子不是那麼好賣的 自然會把機會讓給你^^



電話打多了遇到的問題也多了 不會解決的馬上請教資深同仁 或是店長不然 上網來問也ok

時間久了自然你的話術 就會進步!



別怕被拒絕其實現在人很有風度的^^  就怕你自己不敢挑戰想太多卻不去作 結果自己嚇自己!



作筆記是很重要的!!每次的對話如果都有作紀錄 自然會發現 整理出屋主的心理孫子兵法攻心為上   那你開發不好那就有鬼了



小弟曾經跟同事打賭一個月開發了16件當然很多案子都是芭樂件



不過開發是一門學問議價也是一門學問 行銷也是一門

結合開發議價 行銷自然業績 就會不錯^^

第二課

當你把第一課的作業都一一的作好之後在來就是如何的開發嚕

開發首先最重要的是找到人 也就是屋主

一開始要針對的是租 貼紅紙的出租屋主

這各部分必須說明一下為何要先找出租的下首

原因在於那些有貼上其他仲介公司銷售的物件通常都有合約在都會有時間上的限制

出租的話  再於如果開發成功就馬上變成你的物件不必再去等時間

首先要做的是  把出租的標地物地址抄回來  

在冒名打通電話問一下 要租多少 幾房幾廳幾衛 坪數(切記出租的問各大概就好了因為有時候屋主也不知道自己的房子基本資料)

過各幾天在打各電話去 先表明身分 在問屋主是否有想賣的念頭 (這邊關係到話術= =) 有想學的先思考一下怎麼說 不懂得下次在 msn教

切記如果不隻到標地的區域行情 要問一下老鳥  相同區域差不多坪數的大約成交在哪邊不然會被打槍

在來就是  被別的仲介榜約的物件

這各比較麻煩的地方在於沒有屋主的電話 也沒有屋主的住處地址所以會比較麻煩

所以就必須去打聽嚕打聽的話可以從左右鄰居下手 表明身分丟出誘因  

其實還有一各方法是最容易的可是我比較不建議 那就是調謄本 謄本上面會有所有權人也就是屋主還有屋主設籍何處

不過我最討厭這樣的方法畢竟那是最花錢也就投機的 有時候還不一定奏效

還有一另方法就是打廳出屋主的姓名跟住處之後 打104問電話

以上 .....

其實這裡面有很多都需要話術  可是我之前有說過我不教話術  因為那裡面有太多的層面如果想學話術 那就必須msn教嚕

房仲業要懂得編排時間  規劃自己要做的事情覺得自己沒有事情做的時候就代表你要陣亡嚕

一開始的時候要強迫自己

一天募集最少30各物件回來市調一天最少聯絡10各屋主  要做筆記跟屋主講過的話要一一紀錄下來 那樣故事才有辦法延續

要自己做表格把募集來的物件 一一分類  寫上  屋主姓名(房仲公司) 地坪  建坪  屋齡  方位房/廳/衛開價 都要紀錄好

祝福大家都有錢賺

月月冒泡天天有錢進

有空在教第三課

 

首先要把自己所屬的主要商圈跟次要商圈分別出來  如果不隻到自己商圈的那就問問公司的老鳥吧

不管主要商圈或次要商圈

必須拿出商圈的地圖  把他分為一各一各的區塊  分成幾塊自己分重點在於 那是你要去分區進行的

分好之後拿著紙和筆 例如說 你把三重市分成10各區塊  那你就必須自己去牌時間  一各一各區塊的要手上的紙筆把那各區塊的地圖用手畫出來 記得我所說的畫出來

包括那去區塊的任何一條路  街  巷  弄  號  還有大型地標

在畫商圈圖的同時  也要把路上所看到的任何一間  同行在賣的房子的門牌號碼  哪家仲介  仲介電話還有 出租的電話門牌都抄回來

同行物件請打電話不要浮號碼的去市調 聽聽看別人怎麼樣的應對  學學別人的話術要在電話裡問出標地的 地坪建坪 屋齡 房廳衛 還有類型是透天 店住 公寓 這些都要紀錄清楚

出租的問清楚地坪 建平  屋齡  房廳衛 當然這邊比較不會準確但要記得出租的部分有各大概就可以了(別因為這樣跟房東吵架= =)

以上的動作可以讓新手學會  區域行情還有熟悉自己商圈的物件 也可以知道自己的商圈有多少的物件在銷售今天的出租不代表明天不會拿出來賣  那都是資源)

記下地標是因為將來帶看房子能知道怎麼樣的約買方在哪邊碰面比較方便

先教這些有問題請提出

切記一各好的業務員 會要自行安排時間  懂得何時該做何樣的事情