買方對不動產市場基本認識

買方對不動產市場基本認識

觀念一﹒消費者在購買時都喜歡買新的產品，因為似乎新產品比較好，房地產市場的任何一間房屋都金額龐大，動輒高達數百萬或上千萬，這就不是能像買行動電話般的可以忍受迅速跌價了！

觀念二﹒羊毛一定出在羊身上（目前國內所有的建設公司大部份均先建後售）

1必須先花下大筆資金購買土地（找地時間＋資金＋利息）

2請建築師規劃檢討興建方式與作業申請（時間＋資金＋利息）

3興建工程時期（投入資金＋工程管銷＋利息）

4完工後開始銷售（各型廣告＋資金＋銷售團隊管銷＋利息）

5建設公司估算售價是從買地到蓋好之後未來3-5年的通貨膨脹比率

6匯率與幣值的可能變化

7建設公司要賺的利潤

8建設公司向銀行融資貸款的所有利息支出

上述各項都是建設公司必然要加在蓋房子建築成本上的費用，所以建設公司新建預售或新成屋的銷售價格當然很高。

觀念三﹒建設公司進一步運用了行銷包裝而成功的引導了購屋買主的消費心理，例如：1較新的建材設備2假象的購買現場熱潮3樣品屋及實品屋裝潢夢境感4銷售接待中心的豪華佈置5禮賓人員的接待包裝6跟真的一樣的暫時年輕英勇保全7馬上交屋、10%自備款、90%銀行貸款等等；但是這些都與將來的房屋價格沒有實際關係。

觀念四﹒其實真正影響房屋價格的主要因素是：1地段2環境3學區4供需原理，所以只要比較內行的人，無論是自住或投資，絕大部分選擇購買3-10年左右的中古屋，內行的原因，在於他們聰明的躲過了上述的假象，理解「房屋價位」超出「房屋價值」過多的不實際部份，省下了大筆金錢。

觀念五﹒新成屋「房屋價位」超出「房屋價值」過多的不實際部份

1新成屋的房屋價位在2-3年之後一定跌價的因素有：a新屋買主因經濟因素必須認賠殺出賣掉b當初新成屋因建設公司過度包裝，創造了超高成交行情，脫離了市場法則，勢必跌價。

2較新的中古屋的建材設備不見得比全新成屋差，但價位卻有差。

3稍舊的中古屋建材設備，如果更新成新設備，也只是單項局部更新，花費節省經濟；畢竟一間房子裡能更換加裝的設備有限，其餘不過是裝潢工作而已。

4建設公司推出的新成屋，常有所謂整棟住宅大樓的中央空調設備，聽起來看起來都新穎不錯，但往往消費者都是在真正住進去以後，赫然發現一個月的電費居然好幾萬，高得嚇死人，原來中央空調一啟動，主機就全面運轉，不像窗型或分離式冷氣可以單獨控制區域面積，節省電費，也較環保。

5現在很多建商推出的新成屋高管理費，消費者如果仔細算算坪數與銀行利息的關係，就不難發現每個月繳的管理費已經等於一間套房的貸款了。

6建設公司推出的新成屋社區，有許多不必要的公共設施設備，其中不乏荒廢閒置形成死角、破壞社區價值價格種種情形。