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售屋五大階段

房東:雙子座
發表時間:2010-05-22


售屋五大階段

一、定售價



賣房子最希望能賣得高價,賣得又快又安全,景氣好時頗容易如願;景氣不佳時,則應考慮在可接受價格下快速出售成交,以節省利息支出。但不論何時,安全都是最重要原則,因此建議您使用「買賣價金履約保證制度」制度,確保您的權益。

1. 在決定售屋後,首要之務是為房屋定出售價,定價太高,乏人問津,賣不出去,太低則虧了自己的荷包。要訂個合理價格需參考附近同類型房屋的價格,您可就近洽詢本店,提供您最近成交行情,或鄰近待售的行情,再考慮自己房屋內部裝璜設施、保養狀況,以修正訂出合適的價格。若急著出售,房價則應具競爭性或彈性,以爭取快速成交機會。

2. 定了房價之後,要計算出售後須繳交多少土地增值稅及4%的售屋服務費,以便了解繳稅後還剩多少錢。仲介公司均有提供稅費試算,及節稅規劃。



二、定銷售方案



在做好節稅規劃及估價完成之後,仲介人員會提供您完整銷售方案,內容包括:屋況整理建議、出售訊息媒體曝光管道及方式、以及屋主自住時,帶買方看屋之時間配合。



三、委託契約簽訂



1. 在委託不動產仲介經紀業者代理出售房屋之前,需先了解不動產仲介經紀公司是否為合法業者,是否提供交易安全機制--「買賣價金履約保證」制度,並且免費代辦房屋稅、地價稅優惠稅率等。

為提供消費者全面優質之服務,設有直營店提供之特約地政士,均經嚴格篩選,您可要求特約地政士出示識別證及名片供您查核。

2. 選擇合法的不動產仲介經紀業者後,在簽訂委託契約書時要了解「專任委託銷售契約書」內容,及委託期間之權利、義務,如回報、收受定金及服務報酬金額…等。



四、開始銷售



注意經紀人是否幫您將售屋訊息曝光,是否聯絡帶買方看屋,買方反應如何?經紀人有無向你回報?若經紀人未做好上述的服務,可向其店長反映或聯絡該仲介公司的客戶服務中心,以維護自身權益。



五、下要約



1.買方選擇「內政部版要約書」、「購屋要約委託書」、或「買賣議價委託書」表達購屋意願後,屋主可考慮並斟酌自己可接受的價格。除了考量斡旋價格外,還要看買方付款條件是否合理,有無違反交易安全之風險。

2. 為保障消費者權益,提供之「內政部版要約書」、「購屋要約委託書」及「買賣議價委託書」,均有提供審閱期。

3. 若接受買方價格,則需向不動產經紀人員簽收買方之要約書或議價委託書,議價金簽認後即轉為定金。



不動產買賣流程及應備證件

一、簽約



1. 收了定金之後需依約定之時間,地點備妥相關證件(如土地權狀正本、建物權狀正本、身份證正本、授權書…)前往簽訂「不動產買賣契約書」。

2. 為保障權益,請使用仲介公司制式契約書,並指名承作「買賣價金履約保證制度」制度。

3. a.付款條件、時間、方式、地點是否合理安全。

b.買方貸款金額多寡

c.增值稅額概估。

d.何時償還原貸款金額及塗銷時間。

e.確認地政士身份,您可要求特約地政士出示識別證及名片供您查核。

f.稅賦歸屬(一般賣方繳增值稅;買方繳契稅)。

g.賣方負擔之房屋瑕疵(如漏水)及產權瑕疵(如租約)之義務…等事。

4. 完稅、塗銷時間可考慮自身的財務狀況,依資金調配情況訂定時間。

5. 交屋時間在尾款給付同時對賣方較有保障,若買方要求提前裝璜,則需填寫借屋裝修約定,不視為交屋。



二、用印



證件一次備妥,可避免多次往返。



三、完稅



1. 繳交土地增值稅後,仲介公司特約地政士即開始進行產權過戶手續。

2. 完稅後特約地政士會開始辦理過戶及貸款手續,並請買方開立與尾款相同之商業本票,以作為尾款之擔保,兌現日期通常設在交屋後三天內。(本票需填妥給付對象、付款時間(貸款核貸日),付款地點義務人…)交特約地政士保管,作為買方尾款之債權擔保。



四、交屋



1. 在買方交付尾款同時點交房屋,與不動產經紀業者共同確認屋況逐一點交。

2. 地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應一併分算找補清楚。

3. 原有貸款塗銷可退火險保險費者,可請特約地政士辦理退費。





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  • 1 樓住戶:易陽
    發表時間:2013-02-22

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    2 樓住戶:新嵐
    發表時間:2013-09-07

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    3 樓住戶:陷憧
    發表時間:2013-09-09

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