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時間才是房地產獲利的主要原因 |
| 房東：布丁妹 發表時間：2010-01-30 |
時間才是房地產獲利的主要原因 「要賺房地產的錢，最大的機會在於時間！」簡單地說，投資房地產可以說是賺取「時間」財，所有曾獲利的房地產都是因為「時間」成熟了，就增值了，也就賺到錢了。因此，每一個投資人都要計算自己這一生有多少「時間」？ 對一般人而言，大約在三○歲才開始接觸房地產，六○歲退休後就無精力再投資房地產了（即使增值也享受不到），因此，只有三○年的投資時間。即使最樂觀的估計，也不超過四○年。 依歷史的經驗，平均大約每十年，房地產會有一波漲勢，也就是說，對大多數人而言，一生中只有三到四次「機會」，這是非常公平的，不論你有錢沒錢，都有三到四次機會。所謂「二○看學歷，三○看能力，五○看財力」，絕大多數的人在二○多歲的時候，都是沒有錢的，可是到了五○歲的時候，人與人之間的財富已經可以相差到數十倍，甚至數百倍，為什麼呢？ 就是因為在同樣的「時間」裡，有些人掌握正確的方法賺到了錢，有些人卻堅持自己的想法，採用了錯誤的方法，而失去了「時間」機會。 要如何掌握三到四次的機會呢？只有二種方法，儘早開始是一種；方法正確是另一種。現在分別說明如下： 對於「儘早開始」而言，「有多少能力，做多少投資！」是許多人的堅定思想，不先擁有一戶自有住宅，是不願意去思考投資房地產獲利的事，這也正是他們不能快速累積財富的主要原因。 因為在這種思想之下，一生的獲利「機會」已經喪失了一大半！為什麼呢？因為當他們依自己能力購買一戶自用的房屋（住宅）時，從購買到貸款可以減輕到能力的安全範圍，大約要十年（機會已經少了一／三），然後他們因為能力增加了，又想換一戶大一級的房屋（由小屋換大屋），由上理可證，又要十年（機會又少了一／三），當他們準備好可以「開始」投資房地產時，大多已時不我予，只剩一到二次機會了，所以我們常可以看到許多人到了四、五十歲才開始想投資房地產，雖然他們的能力足夠了，但「機會」卻已經不多了（日暮西山）。 要如何跳脫出這種輪迴呢？最好的方法是不要先急著買自「有」住宅，如果不先買自有住宅，通常可以比別人早一○到二○年進入房地產「投資」的世界，自然會比別人至少多二次「機會」。對於房地產投資而言，只要能夠掌握一次「機會」，就可以讓自己後半生無虞，完全不受Ｍ型社會的干擾，能夠比別人多二到三個「機會」，會是多麼難得！ 因擁有而成為屋奴 一定會有人問，不用買的就要用租的，每天要看房東的臉色，一定會沒有安全感！這也是昧於事實的空想，在供不應求的時代裡，當然要看房東的臉色；但在供過於求的環境裡，是房東看房客的臉色。 在目前台灣大多數的地區中是否有餘屋過多的問題呢？如果有，是誰看誰的臉色呢？ 對於「方法正確」而言，目前社會中有許多高學歷的年輕雙薪家庭，夫婦兩人的月收入超過七、八萬元，卻仍擠在不到三十坪的「自有住宅」裡，不但缺乏生活品質，生了小孩後，常因空間狹小，不但容易得到產後憂鬱症；也常影響到夫妻及與父母親間的感情。 我問他們為什麼不住大一些的房子呢？常聽到的原因是房價太高買不起。我又問他們，如果每個月拿出三到四萬元，即使在台北市，可不可以輕輕鬆鬆租到四十坪以上的高水準房屋呢？當然可以！可是為什麼不「馬上」改善居住環境呢？ 一定要等到辛苦一生，犧牲生活品質二、三十年後，才換住大房子，通常已經四、五十歲了。教育程度如此高、所得如此高，卻因知識的限制讓自己成為「自有房屋」的屋奴，不是很可悲的事嗎？ 財富累積掌握時機 相反的例子，如有些年輕人，先做賴家王老五，和父母住，將自己的收入全拿去投資房地產，可以比別人多一到二次機會，等到賺到錢，自然可以海闊天空，自在遨遊，誰的臉色都不必看。 有些醫生的妻子，在家無所事事，反正家庭支出有先生在顧，於是全力投資房地產，反而能掌握機會，賺得比每天辛苦工作的醫生丈夫還要多，這些人因為沒有面子的包袱，投資房地產反而會賺到錢，反倒是愈有GUTS，愈想證明自己能力的人，在投資房地產的道路上，愈易失去機會，到了四、五十歲才在午夜夢迴時自問：為何我如此優秀、如此努力，卻比不過那些看起來遠不及我的人的財富呢？原因無他，沒有掌握「時間」機會，自然賺不到房地產的投資利益。 有募資能力才是真正的能力表現 目前的台灣，豪宅的價格天天漲，豪宅的增值性有目共睹，可是大多數人為什麼不去買豪宅呢？最常見的答案是能力不足，買不起！ 相對地，小坪數的套房，增值力有限，銀行已經不貸款，而且還有嚴重的供過於求現象，大家知不知道呢？都知道！可是為什麼要買房子的時候，卻還是去買小坪數的房子呢？ 最常聽到的答案也是能力有限！郊區的房屋也有類似的狀況，明知交通不便、供過於求、出租困難，再加上交通成本不斷高漲，卻還是有許多人去購買，為什麼呢？也是因為能力有限；只買得起郊區的房屋。 這種「能力」至上論，就是讓許多人一生貧窮的重要原因！明知一個標的稀有、會增值，卻不投資；相反地，明知一個標的供過於求，不會增值，卻因自己買得起，就去投資。這是投資的最大錯誤觀念，卻是許多人奉行不悖的投資方式，要如何破解這種迷思呢？ 就房地產而言，地段愈佳、面積愈大、品質愈好，自然就會愈稀有，愈稀有的東西價值就愈高，因此，要就不出手，要出手就要投資具有上述特質的商品。但是具有這種特色商品自然價格也是高的，要如何買得到呢？ 募集資金擴大能力 就房地產而言，地段愈佳、面積愈大、品質愈好，自然就會愈稀有，愈稀有的東西價值就愈高。集中力量是第一步。要將自己的投資力量集中，房屋可以用租的（甚至住在父母家）、車子可以晚些買、孩子可以晚些生、工作可以更努力（甚至兼個差）、配偶可以晚些退休…透過這些方式，可以將自己的投資能力增加。 房地產是具有高槓桿機會的投資商品，只要增加一分能力，就可以產生數倍甚至數十倍的效果，因此儲備實力（錢）至為重要。 第二步是努力募集低利率資金。不論是向父母借、兄弟姐妹借、親戚朋友借，要儘可能運用各種關係，只要能夠募集到愈多低成本的資金，就愈能快速累積財富。 房地產投資是沒有風險的，唯一需要的是時間，因此，不論你借多少錢，都沒有風險，一定可以順利償還，尤其是在通貨膨脹愈嚴重的時期，幣值貶值的情況會愈嚴重，如果還努力保有現金，就是傻瓜！ 我有一個朋友，他父親在他小的時候幫他買了一個三○年期一萬元的人壽保險，一萬元在當時是一筆大數字，父母辛苦付了三○年的保費，當期滿時拿到了一萬元，連請一桌酒席都不夠。這個例子說明了「時間」對於房地產投資是「仙丹」，但是「保留」現金，卻是「偽藥」，要留偽藥還是仙丹？存乎一念之間。 如果可以借到低利息的資金，就要借的愈多愈好，愈久愈好，那是成為贏家的極重要一步。有些人為了面子問題不願向親友開口，往往一生貧窮，許多願意開口的人後來都賺到了錢，還有餘力可以照顧親友！ 第三步是努力募集合夥人（找股東）。在房地產投資的世界裡，沒有一個人是能力充足的，即使香港首富李嘉誠，大陸房地產名人王石、馮侖，也都有必需和別人合夥共同投資房地產的時候。 所以，資金不足是房地產投資中永遠會碰到的問題，因此只要想投資，就不要逃避，應該和父母、兄弟姊妹、好親友、好同學儘可能的組成投資團隊，集資去購買最好的，最會增值的房地產，要知道資金愈大，風險愈低。 特別要注意房地產投資世界裡的二個重要原則：「買得起通常代表賣不掉！」、「價格低通常代表不會漲！」，千萬不要投資一個賣不掉或是不會漲的房地產。 因此，只要能善用自己的能力、能募集到低利率的資金，或能夠找到合作的股東，就沒有買不到的商品，而能夠成功募集這些資金才是真正能力的表現，如果動不動就說自己能力有限，再加上「有多少能力做多少投資！」的堅持，往往就是讓自己與家人陷於一生貧困的重要原因。 租金收入是一切價值的絕對支撐 國際性企業為出租對象的辦公大樓，不但品質較佳，面積也較大，租金上漲的速度將會增加，投資獲利的機會自然較大。房地產為什麼會有價值？就是因為有人願意付錢（租金）使用，願意承租的人愈多，價值愈大；反之則愈沒有價值。「人潮即錢潮」，意思就是說，如果附近來往的人不多，需求自然少，租金就不會高，房地產就不容易有價值。 因此，如果想投資房地產，判斷租金能力即為最重要的工作，而判斷租金的方法，最重要的有三個指標，區位、產品與團隊，現在分別說明如下： 一、是區位 所謂「富在深山有遠親！」，就房地產投資而言，如果財力不是極度充足，就絕不可以考慮在偏遠的地方投資，否則失敗率極高。以往最好的例子是有人在台中郊區蓋遊樂園，有人在石門水庫蓋遊樂園、甚至也有人在外雙溪蓋遊樂園，樂園設計都極富特色，但統統無法避免失敗的命運，原因無他，區位不對，財力不足！ 「都市可生不可造！」動輒要造鎮造城，即使投下極大的財力與長時間的努力，往往還會事倍功半的不易成功。就像戰爭的成敗往往決定於財力（後勤），房地產投資的成敗也是決定於財力，如果沒有用不完的錢，就不要和區位作戰！但仍有許多投資者不斷地前仆後繼，有的在花蓮蓋樂園、有的在澎湖蓋飯店、有的在各僻鄉蓋豪華民宿，都是希望與區位作戰，未來的前景應該都會十分辛苦。 相對的例子，是台北市店面租金最高的地方是公館商圈，它在知名度上比不上天母（中山北路）、忠孝東路、南京東路，更比不上信義計畫區，但它的店面租金卻最高，原因無他，因為是交通轉運中心！不論早晚，人潮驚人，其租金自然較高。同樣的例子，台北火車站附近，每天有五十萬人進出，未來還和機場直接連線，其區位價值自然不言而喻。目前台北市有幾處具有二條以上捷運線相會點的人潮已不斷增加，未來該地區租金價值必然提昇，房地產價值自然還會再高。這些在在都證明了，順勢而為，可以事半功倍；逆勢而為，往往勞而無功，而區位就是「勢」！ 二、產品 如果不瞭解商品需求的變化，仍將觀念停留在過去的觀念裡，就會冒極大的風險。最好的例子是店面，由於大型商場的興起，以及都市管理手段的嚴格，再加上運輸系統及交通方式的改變，人們的購買習慣已經改變，未來除了區位極佳的店面外，想要依賴店面租金獲利的機會將會減少。 住宅也是另一個例子，由於不論在硬體或軟體上，新舊住宅的差異都在快速拉大，因此中古屋的投資價值正在快速褪色，台北市內稀有的、好的預售屋的投資價值將不斷增加。 辦公室的情況也在改變，以本國企業為出租對象的Ｂ、Ｃ級辦公室由於軟硬體的水準不易提昇，因此，租金也不易有大幅度的上昇，投資價值正不斷下跌；相對地，以國際性企業為出租對象的Ａ級辦公大樓，不但品質較佳，面積也較大，租金上漲的速度將會增加，投資獲利的機會自然較大。 三、是團隊 在台灣由於各種商品都已有供過於求的現象，因此，國際化即成為房地產投資的必然方向，能付得起高租金的外國人（或是本國大企業）自然成為創造房地產價值的重要推手。 因此，有能力協助房地產擁有者去賺外國人錢的團隊重要性自然大幅增加（以往有能力的團隊大都是幫外國人賺台灣人的錢），這些團隊的能力表現在提供國際性的服務、國際性的經營，以及作為與外國人交易的媒介。 最好的例子是在信義計畫區，許多社區管理團隊已經能幫屋主尋找外國租客，並提供外國承租人各項居住服務（最新名稱是全功能服務豪宅），傳統的，以低價競爭的管理團隊已逐漸失去競爭力，只能去管理以價格為唯一選擇標準的社區，那些社區的增值潛力自然愈來愈低。 另一種例子是許多好的經營團隊，如B&Q，或是燦坤，將自己擁有的大樓經營到十分有績效後，賣給外資或是大型保險公司，他們獲得了「現金」（cash），並得到繼續經營的「機會」；購買者則獲得了長期穩定的租金「機會」，並繼續為其投資人創造更大的資本利得（capital gain）「機會」，這種雙贏式的房地產投資模式在可預見的未來，會成為重要的成功模式。這些都必須基於能創造並保持高租金能力的優秀團隊。 「房地產投資不是投機行為！」許多人都以為房地產投資是一種投機行為，其實是對房地產投資缺乏了解。只有很少人可以以低於市價買到房地產商品，因此，必須能真切的掌握趨勢才有獲利可能。 只有很少人可以有足夠的自有資金去購買金額大（風險小）的房地產商品。 因此，必須要能夠有良好的募資能力，才有獲利可能；只有很少人可以將低租金的房地產賣到好價錢，因此，必須努力創造增加租金的方法才有獲利可能。這些掌握趨勢、募集資金以及創造高租金的工作，每一項都是極高的挑戰。 太多人對房地產投資缺乏了解，動輒以投機心態與方法參與投資，自然容易遭到損失，因此，再一次提醒大家，不要誤將房地產視為投機工具，而浪費了它的極獨特優點︱沒有風險。祝大家投資順利！ |
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| 1 樓住戶：sam 發表時間：2010-03-14 |
要文章轉寄請先註明來由喔,不然妳會觸法的,這是從一本書抄下來的,註明出處吧 |
| 2 樓住戶：小洛 發表時間：2013-04-09 |
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| 3 樓住戶：小蟲蟲 發表時間：2013-10-28 |
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