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公寓房屋的分租問題

房東:魚魚
發表時間:2012-11-17


文/李國禎

很多人出外工作、求學、生活,首先要解決的難題就是住。
有些人會選擇雅房分租,然後要忍受不良的隔音設備,及跟人排隊搶浴室、輪流刷馬桶倒垃圾的困擾;有些人則會選擇住在自由自在的小套房,然後養成下班後把電視打開製造聲音避免孤獨,或是半夜爬起來暗自飲泣把自己塑造成花系列女主角,上演一段孤單生活沒人要的悲劇情節。所以最後很多人都選擇了跟兩三個人分租一層公寓組成一個小家庭的生活模式,不僅有個人單獨的房間能保留自由與隱私,更能滿足很多人怕無聊想交朋友的需求。

只是除非一開始就跟三五好友講好要一起找房子住,不然大多數的人都是先自己租了一層兩房或三房的公寓再慢慢找看對眼、好相處的室友來分攤空間和房租。不過很多人可能會有一個疑問,之前說過租賃契約因為屬於繼續性契約,所以很重視雙方之間的信賴關係,如果把房子分租給別人不就破壞了這一層信賴關係嗎?因此很多房客總會謊稱後來分租的室友是臨時來拜訪的客戶,不敢明目張膽的讓房東知道有這號人物的存在,怕被漲房租或是被房東掃地出門;而房東也常以此為藉口,藉機把房子收回來轉租給別人。

其實任何繼續性契約,都相當重視契約相對人,因為每個人對契約關係的重視程度、義務履行的能力,還是對物的保管、注意能力都不同,不同的人訂定繼續性契約會有不同的評估基礎,而這不同的評估基礎就是信賴程度不同的差異點。租賃契約也一樣,出租人將物租給某特定承租人,表示他信任該承租人對物的管理能力和契約履行能力,如果承租人任意將物轉租或分租給他人,不僅喪失了原租賃契約訂定時的信賴基礎,出租物在不同人保管下,不可預見的風險也提高了。所以一般繼續性契約包括租賃契約,若有相對人變更或是由非契約當事人履行契約的情況的話,都算是違反契約,未違約的一方是可以主張終止契約甚至對因此造成的損害請求賠償的。

只是雖然原則是如此規定,但總會有例外,而例外不外乎是一些基於社會政策的考量。在租賃契約,原則上除非當事人有另外約定,否則變換契約主體或履行主體當然也會構成違約事由,但法律在房屋的租賃關係上卻有了原則性轉變的規定,亦即除非雙方有禁止的約定,否則房屋租賃原則上是可以把房屋的一部份分租給第三人的。而這個原則的轉變一來是因為希望保護在經濟上屬於弱勢的承租人,希望減少無殼蝸牛的困境並減輕承租人的經濟負擔;二來也是希望能減少空屋率,讓房子能發揮最大的使用效益。

不過法律容釭瑤d圍還是僅限於將房屋的部份轉租給第三人,但房客還是不能違約地將整個房屋全部轉租給他人(如果房東不反對當然還是可以的)。因為部份轉租的話,最優先承租的房客還是繼續在使用房屋,可以控管到轉租承租人使用房屋的風險,畢竟二房東對於房客還是有一定的契約約束力。但如果整個轉租給他人,一來房客沒有居住事實,租賃契約整個喪失了信賴基礎,房子被不當使用的風險提高了,房客沒辦法幫房東管理房子的使用情況,如果房客跑了,房東也不知道該找誰負責任;二來房東與轉租承租人間無契約約束力,只能透過物上權利去要求使用人,無法將額外的風險納入契約考量中。

只是房客要將房子部份轉租給第三人想減輕房租的壓力,當然也要額外的負擔一些其他的責任。前面有提到,因為房東跟轉租的承租人間並無租賃契約的存在,對於轉租承租人間只能依物上權利來行使,所以法律就規定,房客對於轉租承租人應該負責賠償的事項,房東可以直接對房客主張要求房客賠償,畢竟房東並不一定知道轉租的承租人是誰,而房客因為轉租契約的成立而成為轉租契約的出租人,已經連帶地負起保證房屋不被轉租承租人破壞的責任了。

參考法條:民法第443條、第444條



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  • 1 樓住戶:游靜怡
    發表時間:2013-04-10

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    發表時間:2014-01-02

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