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產權如何調查

房東:阿傑
發表時間:2013-10-17


不動產買賣的交易金額,動輒從數百萬到上千萬,而大部份的人以透過銀行定存或

標會方式,將辛苦了大半輩子點滴累積成的財富,來從事這項交易。因此若不慎買

到產權不清的房子,可能一輩子積蓄便泡湯了。因此,以下將針對中古屋及成屋產

權調查方面之應注意事項作一說明︰



一、 土地與建築改良物之所有權狀,並沒有辦法顯示房子的若干相關事項,因此必

須再申調土地或建築改良物謄本。土地按權狀上地號申請賣方所有部份謄本即可;

建物則按權狀上建號申請全部謄本,並在謄本上找到所要購買之主建物分配之持分

,再將持分乘以公共設施總面積,就是分攤的公共設施面積。



二、 進行產權調查除了所有權人及面積計算,概如前述外,土地部份,地目為

「建」者,固然可以放心,但在編定使用欄或備考欄,時常有其他註記,而且土

地使用編定應以實際編定為準,所以有必要申請該地號之地籍圖謄本,而憑以申

請土地分區使用證明書,甚至可申請都巿計劃圖,確保萬無一失。



三、 除了抵押權外,地上權的他項權利設定也須注意;至於典權、地役權在目前

社會上雖然甚為少見,但還是察看為妙。建物權狀與謄本記載「基地座落」數個

地號者,應該將全部地號之謄本調出,仔細查看。



四、 如果有查封或其他限制登記,在「所有權部」會有註記,購屋人不得疏忽,

限制登記之種類如何,並依情形個別處理,當即詢問賣方清理的方法,否則一旦

簽約糾紛無窮。



五、對於建物謄本,除了抵押權(註)、地上權(註)、典權(註)、地役權(註)

等他項權利及查封(註),預告登記(註)等限制登記之外,由於一個 建號之建物

謄本,通常較為單純,購屋人應可從旁察看,但也應注意各個他項權利,限制登記

之登記塗銷變動情形,以免漏失,鑄成大錯。



六、房屋的用途、構造在登記簿謄本的「標示部」註記,所有權變動及限制登記在

「所有權部」註記,除此之外,房屋部份,還可以申請地政事務所核發「建築改良

物平面圖謄本」進一步了解房屋位置室內格局相符,是否變更設計。



購屋者在面對人生可能僅只一或兩次的選擇,實在不可不慎。因此當您欲購買預售

屋或中古屋時,除了選擇信譽良好的建設公司或委託值得信賴的仲介公司之外,在

簽訂契約前,針對上述房屋產權之調查、被占有使用情形及土地分區使用規定等事

項作充份了解,若能針對上述步驟每個動作逐一檢視,您必然會有個圓滿順利的購

屋經驗。



七、公司與廠房之設立申請,關於所在地之申請規定與應備證件如下︰

 1.擬經營之營業項目歸屬之使用組別與擬登記為營業所在地之建築物使用執照

  登載核定用途相符者,附建物使用執照影本一份。

 2.擬營業項目歸屬之使用組別與擬登記為營業所在地之建物使用執照登載核定

  用途不相符者,應附文件為︰

Z^a.建築物使用執照影本。

Z^b.土地使用分區證明及建築改良物登記簿謄本。

  ^c.建築物使用執照核准平面圖,並應明確標示營業範圍及面積(以平方公尺

   為單位)。



 3.第三、四種住宅區及商業區內之建築物使用執照原登載核准用途非為一般事

  務所或辦公室,擬申請作為一般事務所或辦公室使用,應附文件為︰

  a.建築物使用執照影本。

~ b.土地使用分區證明正本(使用執照載明商業區者可免附)。

~ c.建築物使用執照核准圖之

~    ◎擬登記為所在地之該樓層平面圖影本(標明營業範圍及面積)。

~    ◎現況配置圖影本。

~ d.建築改良物登記簿謄本正本及建築測量成果位置圖正本。

~ e.土地使用分區屬第三種住宅區,為民國六十年十二月廿二日建築法修。



  正公佈以前之舊有建築物,申請作為一般事務所或辦公室使用者,應加附「都

 巿計劃地籍套繪圖」(向工務局第二科申請)



 4.建築物使用執照之代替證件

  a.合法房屋證明(含拓建道路合法房屋整建證明)

~ b.建築物曾經各該縣巿政府核准營利事業登記之證明



八、廠房之電力設備申請,需附工廠設立核准函,委託合格之水電承裝業至台電

  各區服務所辦理。動力電之匹數,視「工廠設立核准函」內記載之機器設備

  需用電力而定。五十匹以上需有專業機電公司負責電氣設備之管理與維護。



(註)抵押權︰對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產,得就其拍賣

   價金受清償之權。



(註)地上權︰指在他人土地上擁有建築物或其他工作物為目的而使用土地之權。



(註)地役權︰指以他人土地供自己土地便宜使用之權。例通行、汲水等。



(註)查封︰即對債務人提供擔保之不動產限制其處分之登記。



(註)預告登記︰指預為保全標的物權利之取得、喪失、變更之請求權,依法辦

                理登記,以限制權利人處分移轉或變更其土地建物之權利。如

                甲向乙購買房屋乙棟,若因增值稅延長過戶時間或唯恐乙再行

                出售予他人時,經乙之同意辦理預告登記,以保全房屋所有權

                能順利移轉予甲。



(註)憡暩v︰支付價金而占有他人之不動產,為使用收益之權。







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  • 1 樓住戶:趙宗湖
    發表時間:2013-12-04

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    2 樓住戶:高欣怡
    發表時間:2014-01-02

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