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防糾紛 過戶移轉證件由代書簽收

房東:張先生
發表時間:2013-11-12











































防糾紛 過戶移轉證件由代書簽收



 


【張家銘╱台北報導】不動產交易流程涉及的手續繁複,消費者大多已習慣委由代書或仲介處理,但因買賣金額龐大,為免日後產生糾紛時各說各話,即便是一些小細節也不能輕忽,例如在簽約辦理過戶轉移程序所出示的證件,務必要請地政士(代書)簽收,可作為日後產生糾紛時的憑據。



 



 



謹慎為上

中信房屋副總經理劉天仁表示,不動產交易流程,包含簽約、用印、完稅、交屋4大步驟,其中,簽約及用印通常是同時完成,買賣雙方與代書於共同約定的時、地,到場進行不動產買賣契約書的簽訂。

此時,代書會核對買賣雙方的印鑑證明與印鑑章是否相符、證件是否齊全,而買方交給地政士辦理過戶移轉程序的證件,可請地政士簽收,以作為日後若有相關糾紛時的佐證。



 



 



現場點交並換鎖

簽約用印之後,地政士將協助辦理完稅;完稅是指土地增值稅(賣方)、房屋契稅、印花稅、地政規費的申報與繳納。完稅之前,買方必須請地政士確認塗銷原屋主貸款所需要的金額,以及自己貸款銀行可以核貸的金額,依照「不動產買賣契約書」約定方式,給付完稅款之後,並且繳納契稅。

完稅後,代書會開始辦理過戶與貸款手續,並請買方開立與尾款相同數目的商業本票,以作為尾款之擔保,兌現日期通常設定在交屋後3天內。

買方在交付尾款的同時,即可進行點交房屋,建議最好能在房屋現場親自點交,可順便檢視房屋現況,並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同,以及屋主交付的鑰匙是否正確,交屋後建議將門鎖換掉。



 



 



購屋贈子有稅費

而地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費,若因屋主已提前繳納年度總額,應一併分算清楚買方應負擔部份,買方在交尾款時,記得取回擔保用之商業本票並當場作廢,同時拿回未用的證件與書表等。

符合自用地價稅資格者應申報辦理自用地價稅,並辦理水、電、瓦斯費與電話費過戶。

信義房屋代書專案經理林以德提醒,一般人喜歡以未成年子女作為不動產登記名義人,但是依照遺贈稅法的規定,為未成年子女購置不動產,屬於無償為限制行為能力人,或無行為能力人購置財產,即被視為贈與行為,將被課徵贈與稅。購屋者若要以未成年子女名義登記,應先考慮是否有利於個人財務規劃,以免花了一大筆錢購屋後,還要交付巨額的贈與稅,增加財務負擔。



 


買賣房屋流程與應注意事項

項目/準備事項與流程

簽約:

.準備印章、買方身分證(或授權書、授權人身分證)

.扣除定金外的簽約款、仲介服務費

.明瞭買賣合約內容及其他約定事項

.雙方簽章確認

.支付款項

.簽約後產權調查(房仲服務)

用印:

.準備印鑑章、印鑑證明2(近期6個月內)、戶口名簿影本(或戶籍謄本)3份、預繳規費

.若買方須貸款,則應於用印時決定貸款銀行。步驟如下:1.代書書寫案件 2.用印 3..決定貸款種類、銀行、額度、年限及連帶保證人

完稅:

.準備印鑑章、簽立商業本票、繳納契稅款、預收代書費、規費

.申報契稅

.完稅前產權調查(房仲服務)

.完成貸款對保並將撥款帳戶存摺及取款條.交付代書

.完稅

交屋:

.確認所有權移轉(抵押權設定)登記

.確認原屋主已將原來的貸款繳清

.若房子先前有設定抵押,要確定抵押權已.塗銷登記

.銀行撥款

.交屋前再次察看屋況,水、電是否正常供應

.交屋時,應檢查房子是否完好如初,未遭破壞

.核對屋主承諾贈送的裝潢、家具是否齊全

.房屋稅、地價稅、水、電、瓦斯及管理費.是否已分算

.領回土地、建物所有權狀正本、本票及其他證件

.點收鑰匙並簽名





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