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九級強震 改變房市生態

房東:豪斯
發表時間:2011-07-03


住展房屋網提供


【文/施絢傑 攝影/邱添榮】自三月以來,奢侈炒房稅持續成為房市關注焦點;不過同時間日本發生九級強震,加上先前各地頻傳重大天災,使得災變陰影下的居住安全議題也重 新抬頭。地震、海嘯加上核電廠,這些隨時可能危及身家安全的天災人禍,是否可能改變目前所見、習以為常的房地產市場生態?



最近一、兩個月,和房地產市場相關的消息或議題,多不脫奢侈炒房稅之範疇;不過除此之外,近期房市還有其他大條事情,同樣值得我們關注、探討。其中,三月日本發生九級超級強震,隨後引發超級大海嘯及核電廠輻射外洩意外,就是其一。



台 灣和日本一樣,同樣處在太平洋火環帶上,本來就是地震好發區;而一旦地震震央在海底,則海嘯隨之發生的機率甚高。另外,台灣區區彈丸之島,卻有三座核電 廠,且兩座集中北海岸;何時營運仍爭議不斷的核四廠在貢寮,同樣也是北海岸。如此密度,無怪乎當日本福島核電廠發生輻射外洩事故時,台灣社會會出現如此恐 慌之情形,更被國外機構評為核電事故高危險區。

日本地震災變 引發恐慌效應










日本三月發生九級強震,使得高樓逃生及耐震議題再度浮上檯面。

地震、海嘯或核電安全,都有專責機構負責監控,不過日本三月強震,三者瞬間先後發 生。如此憂慮,當然也可能影響房地產市場;畢竟樓宇營建品質與居住安全,都和我們的性命及財產安危息息相關。面對可能隨時發生的天災巨變,房市生態是否因 此產生變化?以下是我們提出的幾點可能性。

一.海嘯來襲,移居高處才安心─高海拔區住宅抬頭?

相信絕大多數人都在媒體上看到,三月日本大地震隨後引發的十公尺海嘯,瞬間淹沒臨海市鎮,水到之處,摧枯拉朽的恐怖景象。這時,如果您的住家是在水岸邊,甚至鄰近海岸,是不是也會突然心生某種憂患意識?



的確,如果大地震震央在深海底,將引發大海嘯,直接首當其衝的就是海岸或大河邊。尤其近年水岸景觀宅大行其道,行情往往比周邊一般無水景產品高出一截;這些原本高價位的房市產品,會不會因為近期災變陰影籠罩,反而成為燙手山芋,行情下滑?



另外,面對可能海嘯水淹,往高處躲避自是不變法則,因此諸如林口台地這類高海拔地區房市,會不會因此抬頭?原本因土石流問題一度乏人問津的山坡地住宅,如果營建品質沒問題,且能避開順向坡,是否會重新獲得消費者青睞?



一般人會認為,只要鄰近海岸或大河邊,海嘯陰影揮之不去。不過事實並非如此;如前所述,要發生海嘯,地震震央必需在深海。而以太平洋西側來說,有可能發生海底地震的區塊,主要是琉球、馬里亞納和馬尼拉等幾個海溝附近。

專家說法 台地相對安全










根據地質專家說法,面臨海嘯及地震威脅,林口所屬的台地地形,相對較安全。

即便這幾個海溝周邊真發生地震、引起海嘯,首當其衝的僅是台灣東北角基隆、宜蘭及 南台灣高屏地區;根據歷史記載,台灣曾發生海嘯倒灌的,僅高屏及東北基隆而已。進一步來看,南台灣比東北角又更危險,因為前者地勢平坦,海水倒灌後衝上陸 地極深遠處機率甚高,但台灣東北海岸多是岩石地形,多少能沖消大浪,僅基隆港灣葫蘆狀開口向外的地形較危險。



因此,諸如淡水紅樹林這類,以河景為賣點的房市區或產品,並不需要特別擔心海嘯威脅;理論上,發生海嘯淹沒台北城,機率也不高。不過人心難測,無論區位為何,水岸宅可能仍難避免若干寒蟬效應之短期衝擊。



在 地質專家眼中,以台地地形為主的林口,大約是相對安全處。特別是這次日本大地震,造成東京若干地區土壤液化,台北盆地也因此被專家警告有此憂慮,甚至有網 路傳言直接點名,大台北地名中有三點水的區域。相較之下,林口乃至桃竹地區皆屬台地地形,純就地質及位置論,如面對海嘯等天災威脅,是相對較為安全之區 域。



不過說山坡地住宅也會因此重獲青睞,則又言過其實;這些年天氣異常極端化,過去的氣候法則很難預測未來,雨量及土石流尤其如此。山坡地住宅看似能避水淹,但一旦降下豪大雨,風險指數仍高於平緩地形區域。

二.核災陰影籠罩,離本島南北兩端愈遠愈好?

這次日本三一一災變,除了地震及海嘯外,最受外界注目,且至今還未真正解除警報的,當然是福島核電廠燃料棒融化引發之輻射外洩危機。而台灣,同樣難以避免地震及海嘯可能之衝擊,核電意外陰影更是不容小覷。



目 前台灣島上三座運轉中的核電廠,核一、二集中在北海岸,核三在屏東,不只位在地震、海嘯高危險地帶,核一、二廠興建時期較早,採用的防災防震標準還是舊 的。雖然原能委員會官員緩頰說都有持續補強,不過補強工程尚在進行中;換言之,要是明天就發生大地震大海嘯,說台灣的核電廠不會發生如福島那樣的意外,恐 怕還打上大問號。



那麼,面對甚至更為可怕的核能災變陰影,難道要舉家搬遷,離南北兩端核電廠所在地愈遠愈好?是跑到桃園、新竹、苗栗?還是乾脆移居中台灣?



以這次日本核災為例,事情發生在福島,但隨後全日本各地都傳出環境輻射值攀高之情況。接著,鄰近的中國大陸等地也無從倖免。事實上,一旦發生核能災變,其影響是全球性的,差別只是時間先後而已。因此,如果真發生輻射外洩,以台灣如此蕞爾之地,搬到哪去都是枉然。



況且台灣全島都存在地震、豪雨甚至颱風帶來的威脅,因此只因為想避開核能災變而移居,是不切實際的。說難聽點,在仍需要發電用電,短期內找不到核電替代方案之下,全球人類仍籠罩在核電災變陰影之下,無處可躲。

三.地震陰影籠罩─制震建材正夯?不易逃生,高樓層式微?










隔震或制震建材固然算是加分,但是營建品質仍是建物耐震程度的真正關鍵所在。

相較於核能災變或海嘯,地震還是台灣人真正必須認真面對的天災威脅。而地震一事對於居住或房市面的影響。我們認為有以下三大面向;一是防震建材規劃興起,二是高樓層建物之市場面變化,三則是台灣都會區老舊建物須補強或加速更新。



重創台灣的九二一大地震已發生十餘年,之後台灣房地產業者確實也有所因應、自律,營建品質加強不少。不過有關防震建材的規劃加裝,則算是最近六、七年才逐漸興起。而且因為成本考量,此類建材最早只有豪宅才配備,近幾年才稍微普及,不過還是以高價位區域或產品較為常見。



有關防震建材,大致可分為隔震及制震兩大類。其實,從這兩類別名為免震及減震來看,可更清楚辨別,前者是隔絕,後者則是減少。故前者效果更明顯,但相對來說,造價也更貴。



簡 言之,隔震或免震就是在建物結構底部(與地面相連處)加上類似墊片或隔離裝置,藉以直接減少共振,降低地震帶來的破壞剪力。制震、減震同樣是加裝阻尼器, 不過是嵌在建物地上層結構間,技術難度相對較低。綜合來說,前者多數是需要高安全係數的醫院或核電廠使用,後者則較常在住宅等民間建物中看到,且還有防風 的附加價值。

制震較常見 使用數量為關鍵

由 於隔震就是單純在建物與地面接觸處加一道阻絕層,因此儘管成本及技術面要求較高,但是『變化』有限,有裝就是有裝,沒裝就是沒裝,差別只在於該阻絕層物質 吸震之程度。但如果是制震器或壁,則因為是加裝在各樓層結構中,因此就有數量多寡之不同;以台灣各案例來說,就有僅安裝部分樓層者,這時候消費者可能就必 須謹慎注意。



因為根據相關專家分析,制震器必須裝設一定數量,一定比例以上樓層都裝設,才有具體效果。如果數量、裝設樓層數不足,很可能 就只是銷售噱頭,是裝飾品,消費者等於多花冤枉錢。目前國內有營建署及財團法人台灣建築中心核發所謂『耐震標章』,消費者如想真正買到安心,可指明有此標 章者。



再者是地震可能對高樓層戶別產生的影響。一般狀況由於景觀視野佳,高樓層戶單價較高(俗稱的樓層價差)。不過這次日本大地震,再度突顯高樓逃生相對不易的問題;這是否會使高樓層戶接受度下滑,原本不受歡迎的低樓層戶別翻身?



其實地震一旦發生,對一棟建物及其內人身的威脅,應該是不分樓層的;只是一般印象覺得,往外頭跑的倖免機率較高。但是,如果建物外面是空曠地,則逃出建物確實較安全,然要是身在都市水泥叢林裡,則恐怕在建物內和逃出建物外之差別不大。

地震威脅 應加速老屋更新

事實上,建物本身結構耐震度、營建品質及逃生路線規劃,才是更重要的關鍵。因此地震陰影會不會讓高樓戶式微,或許還需要時間觀察,才能確知。或許當我們看到高低樓層價差開始縮小,就是上述轉變開始發生的第一個跡象。



最 後則是台灣都會區老舊建物充斥,所帶來的全面性問題。就以大台北都會區來說,動輒二、三十年以上屋齡的老房屋比比皆是;一般我們認為,老屋必須更新,是基 於市容改善、老年人居住便利性(規劃無障礙空間、電梯等)等理由。但如考量地震威脅,則更突顯這些老舊房屋耐震、防震力的嚴重不足



就有專家曾警告,如果八八年九二一大地震震央不是在中部,而是偏北,則台北市傾倒毀損的建築,絕不只東興大樓那幾棟。因此基於都市防範地震災害擴大的論點,都市更新確實必須加速推動。這當然代表,房市之都市更新題材有望持續發威。

結語─重新學習與自然和平共存 才是防災避險正道










如果人類不思如何與自然和平共處,則光是全球暖化、海平面上升一事,就足以威脅所有人類的居住與生存安危。

就房市消費行為來說,天災產生的恐慌效應,多半都是三分鐘熱度;此次日本大災難, 或許仍會重蹈如此覆轍。但說實話,地震、海嘯,亦或是核電廠潛在問題,不會因為人們忽略、淡忘,其發生機率就會降低。而這一干天災人禍如真發生,到底會造 成多少傷害,和人為建築座落何處,肯定有絕對關係。



比如台北盆地是古時大湖淤積而成,地質相對低下、鬆軟;因此發生大雨時排水不易,發生 地震不但共振效應更大,還可能有發生土壤液化,直接危及建物,周邊環山地區,也存在土石流等潛在威脅。因此哪裡較合適開發,哪裡較無法避免天災威脅,就成 了重要關鍵。而說到這裡,去年通過三讀的地質法,其實就是劃定此事的基本法則。



先前地質法被外界認為有礙商業開發利益,因而長期躺在立 院、無法過關。去年雖意外過關,但隨後馬上無聲無息。儘管三月日本發生大地震,但國內房市議題持續圍繞特種消費稅,某區位是否適合開發一事,仍未看到有太 多深入探討。商人反應仍然最快,至今已有不少建案轉打防震制震牌;不過回歸本質,地質法或相關法令推動及落實,如確定斷層帶禁限建等,依然不可不為。



其實,地質法還是人為規範,吾人或許更該思考的是,近一世紀以來人類恣意開發,結果自然生態遭到無情破壞。現在所見之天災巨變及氣候異常極端化,從某個角度看,恐怕是大自然調整機制逐步啟動而已。



如 果大自然的反撲或調整是必然、無法避免,則說實話,住水旁或山邊,住城市或鄉村,都一樣不安全。就以海嘯為例,或許發生機率較高的是東北海岸區及南台灣, 但如果人類繼續浪費能源,不設法減低排碳,地球暖化不止、南北極融冰加速,則海平面只會上升更快。屆時,台北大半面積都會沒入新的海平面下,就算沒有海嘯 發生,你我家園一樣都被水淹沒,無人能倖免。或許現在開始重新學習與大自然合諧共存,才是避險防災的正道。




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    發表時間:2013-09-07

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    3 樓住戶:桃子
    發表時間:2013-09-09

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