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買賣房屋簽約前必懂的教戰守則

房東:黃大哥
發表時間:2014-10-18


房地產交易的糾紛多如牛毛,特別是購屋金額龐大,消 費者與業者之間的知識不對等,房地產資訊也不透明,在消費者買賣經驗不足的情況下,購屋糾紛始終高居消費糾紛的榜首。然而,只要一陷入購屋糾紛中,往往得 耗費心力處理,因此購屋前除了除了仔細看屋,簽約前更要小心應對,掌握必勝守則。


守則1:能簽要約書就不用使用斡旋金


透過房仲買賣房屋時,簽約前往往會先經過價格斡旋的階段,買方可以選擇使用要約 書,也可以使用斡旋金的方式。斡旋金要先預付一定的金額,房仲會以斡旋金契約的出價跟賣方洽談,當雙方達成價格共識後,斡旋金就轉為買賣價金的一部分,若 買賣不成,則斡旋金必須退還給買方。一般房仲都希望買方能先付斡旋金,因此多半會跟買方說,有斡旋金比較有誠意,或是賣方要有斡旋金才願意談,卻沒有主動 說明,使用內政部版的「要約書」就能出價,而且也不必先拿錢出來。若仲介業者沒有告知買方可以選擇「要約書」,告知有契約審閱的權利,又或在收受斡旋金 前,沒有持不動產說明書向買方說明,買方都可以向主管機關或公平會檢舉,甚至主張契約無效。



若 真要使用交付斡旋金的方式,不妨開立禁止背書轉讓的支票,可降低房仲仲介收取斡旋金後捲款潛逃的風險,否則若真遇上不肖仲介,還得耗時打官司,費時又費心 力。那麼,買方付了斡旋後還能後悔嗎?斡旋金有3到5天的斡旋期限,期限一到,契約就失效,但在期限內後悔不買,可能就得視合約賠償房仲業者及賣方的損 失。因此,簽定斡旋金或要約書前,一定要清楚填寫委託日期及合約效期。若是以要約書洽談,則在房仲通知賣方願意成交前,買方都可取消委託,但若等到賣方同 意後才取消,買方也必須付出總價3%的違約罰金,因此買屋前可要三思,不能衝動。


守則2:利用審閱期逐字看清


法律條文密密麻麻,消費者通常無法在短時間內了解合約內容,因此在簽約前都有「審 閱期」讓買方將契約帶回家審閱。一般來說,透過建商購買預售屋的審閱期至少5天,透過房仲買屋的要約書審閱期則至少3天。不過,一般的房屋屋買賣雖然是透 過房仲交易,但因為買賣雙方都是屬於個人,並不適用契約審閱期的規定。



許 多購屋族會誤以為制式買賣契約書不能修改,其實,只要對條款內容有疑慮都可以大方要求修改,建議可事先上「內政部網站」下載定型化契約比對。像預售屋合約 常會出現廣告、宣傳的文件或圖說僅供參考的文字,但當初購屋時就是被廣告吸引來的,若說好的健身房、泳池都不蓋了,建商通通可以說是「僅供參考」,合約文 字若沒有修改,未來爭取權益時就比較吃虧。


守則3:白紙黑字 有憑有據


看屋時銷售人員或賣方總是說得口沫橫飛,甚麼保證、承諾都說得出口,但口說無憑,一定要白紙黑字寫下來,載明在合約中。不論是另外要贈送的家具、家電,或房子品質保固、對房子品質的認定、貸款額度限制等,寫得越詳細,對自己的保障越多。



2 年前吳先生購屋時就曾遇過,建商保證可貸款8成以上,但銀行核貸成數最後只有7成,資金出現大缺口,訂金跟開工款差點泡湯,後來吳先生以較高的利息向親友 借貸,才度過難關。談起購屋的過程,吳先生仍氣得跳腳,「買房子受了一肚子氣,如果再來一次,我一定會要求解約。」因此,建議向建商購屋的民眾,可在合約 上註明,「若無法爭取到建商保證的貸款額度(XX萬),合約可無條件自動解除」的但書,因為你不一定有親友能隨時支援銀彈!


守則4:產權調查要徹底


要看一個人是否已婚,從身分證的配偶欄就能判斷,而房地產的身分證就是產權及土地使用權。為了避免簽約後才發現原來賣方關係複雜,事前調查的工作做得越仔細,越能防止買賣糾紛。因此,購屋前一定要先確認建照、權狀及登記簿謄本的內容,確保自己購屋之權益。



而 且,簽約當天最好再去申請一次「簽約當天」的土地與建物謄本,除了可確保能和土地、建物的真正所有權人簽約外,從土地與建物抵押設定的狀況,看房子有無假 扣押的限制登記、查封,能避免遇到惡質賣方在售出前又惡性貸款。買方也要特別注意,簽約人應為所有權人,若非所有權人也需檢具授權書,有助減少未來爭議的 產生。


守則5:好的代書是天上賜給你的禮物


買賣房地產的眉眉角角很多,一個會幫忙注意細節,節省買賣雙方時間的代書不只是難 得,更是天上掉下來的禮物!專業的代書能使購屋流程更順暢,替買賣雙方辦理冗長的行政程序,並確保交易安全,維護雙方的權利義務。代書立場必須中立,而且 值得信賴,若透過房仲業者簽約,可以請房仲業者配合的代書辦理,特別是大型房仲業者都有屬於自己的契約部門,房屋的買賣從接案到成交過戶,有任何問題都可 以請房仲業者處理。



若要由自己來尋找代書,可以先請有購 屋經驗的親友介紹,若無熟識的代書,信義房屋代書邱信斌建議,不妨先從代書公會會員開始找起,確認對方有代書證書及開業執照,未來若真有任何糾紛,只要代 書找的是各縣市的代書公會會員,公會都會協助處理。由於房屋買賣金額龐大,有一點糾紛都會讓人提心弔膽,一個好代書,絕對會幫忙省下許多心力。


守則6:摸清隱藏版費用


買房子要花費的金額,絕對不單只是談定的房價,除了後續的裝潢、家具家電、搬家費 用,相關的稅賦規費也不少,如契稅、房屋稅、 地價稅、印花稅、以及地政規費等,這是一般買方最容易忽略的費用,卻是必要支出的費用。若在購屋前沒有計算好自己該負擔的總費用,不但手頭吃緊,搬家後可 能還得花好幾個月面對家徒四壁的生活。


【購屋教學】糾紛掰掰   簽約前必懂的教戰守則


守則7:簽本票要注意


要辦理貸款前,房子須先過戶至買方名下,不論是預售屋或中古屋的買賣,為了防止道 德風險,房屋過戶前,買賣雙方會先約定尾款交付的時間與擔保方式,邱信斌指出,買方通常會被要求簽下等同未支付價金金額的本票作為擔保,買中古屋的本票通 常會由代書協助保管,也是提供給賣方的保障。



當然,要簽下這麼高金額的本票,買方難免心裡會怕怕的,若是真的有所疑慮,可以指定受款人為賣方本人,並載明禁止背書轉讓,該張本票就僅有受款人可以兌現,受款人不得轉讓本票給其他人。在貸款撥給賣方後,更務必記得要回本票。



最後提醒購屋族,千萬不要怕麻煩,合約越仔細,保障越多,未來的糾紛就越少!





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    發表時間:2015-03-08

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