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房地合一課稅「加重」 你該知道怎麼算!

房東:琳琳
發表時間:2014-09-20


好房網News記者蔡佩蓉/台北報導


財政部房地合一課稅已經有初步方向,包含以房地買賣扣除成本課徵交易所得,目前也傾向分離課稅,並納入免稅排富條款,出售總價3000萬元以上房產仍要課稅,至於持有1屋的自用住宅則是5年以上免稅,若1戶以上持有10~20年,則享有不同減徵稅率。專家指出,由於影響層面廣,未來上路前夕一定會有節稅移轉潮


房地合一實質課稅長期對市場是良性影響。(好房網News記者陳韋帆攝影)


光復北路與南京東路交叉口,房仲店面一字排開。(好房網News記者 陳韋帆/攝)


房地合一的政策將顛覆以往房產交易的課稅方式,建國資產管理總經理劉坤圖表示,以往房產交易時,房屋的部分會課徵財產交易所得,土地則是課徵土地增值稅,僅有房屋的財產交易所得會納入綜合所得稅申報。


未來,房地合一就是除了土地要繳納土增稅之外,也要按照資本利得實質課稅。他舉例,假設某A買了100萬元的房產,並以200萬元出售,獲利100萬元,而又假設購入時公告土地現值為20萬元,出售時為40萬元,等於土地賺了20萬元,假若以20%稅率試算土增稅,等於須繳4萬元。


某A獲利的100萬元之中,會先扣除公告土地現值20萬元的獲利,等於總資本利得為80萬元。劉坤圖說,這80萬元獲利未來可能會採分離課稅,並由財政部再研擬稅率,但也有可能按照綜合所5%~45%的稅率課徵。他說,若以20%稅率換算,等於繳納16萬元,另外也須繳4萬元土增稅。


房地合一是否等同全民加稅?劉坤圖認為,自用住宅持有5年以上免稅,不容易影響自住戶,況且係以「資本利得」而非奢侈稅不分盈虧皆要課徵總價10%~15%稅率,相較之下奢侈稅反而課得比較重


但他坦言,房地合一要施行並不容易,主要會是財團的阻撓,當初奢侈稅因建商遊說,不僅將閉鎖期降為2年,建商也不用課徵奢侈稅,所以才能從立法院順利通過,但是房地合一不容易有但書條件,財團受到衝擊絕對比奢侈稅還大。


劉坤圖說,現在房地合一已經逐步「打折」退讓,最初原本是要納入綜所稅,但現在趨向分離課稅,其次,原本扣除的交易成本是要以土增稅稅額,目前也改為直接採扣除購入時的公告土地現值,也減輕了課稅負擔。


對於民眾恐慌未來將增稅,他則認為,世界各國都採實價課稅,台灣也必須朝向這股趨勢,增稅是必然的。劉坤圖說,未來上路前夕勢必會有房產節稅移轉潮,市場成交量也會下滑,但長線來講,影響房地產重要的資金水位才是關鍵,即便美國QE緩步退場,但中國、日本今年都積極印鈔票,市場資金氾濫,房價要大幅下跌並不容易。


他也補充,實價課稅不等於房價會下跌,因為世界許多1線城市都採實價課稅,但房價卻仍上漲創新高,代表政府希望透過實價課稅讓房價下跌,此方式並不可行。





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