業界無數好評、全省廠房拆除、裝潢拆除
舊屋翻修等工程服務,報價透明,效率快。
台北通馬桶系統家具櫥櫃設計製作專家,舉凡客廳
書房、臥室等皆可適用,歡迎洽詢

首頁  •  painter 論壇 • 房屋租售討論     • 

小倆口購屋前停•看•聽──速解5大常見產權問題

房東:亞熱小子
發表時間:2010-06-04


撰文/劉明佩





產權登記,對新婚夫妻來說,大多數都不知道該將房屋列在誰的名下比較好,若只列在某一方的名下,對於另一方來說好像少了一份保障。然而新聞又說一棟房子可以有2個以上的「共同所有人」,到底產權登記時要登記在一人的名下還是登記為兩人共有?另外還需要注意什麼地方呢?日後在買賣、租賃或是繼承上,會不會衍生出其他的問題?以下就5個最常見的問題,我們來談談兩人共有的房子,要如何釐清各自的權利和義務。





1.愛他難道就一定要把房子登記在他的名下?





在民法上,房屋的所有權,一共分為兩種,一種是「單獨所有權」,另一種是「共有」。法律並沒有限制房屋所有人的人數多寡,以一般新婚夫妻來說,都可以自行衡量個人之利益,選擇登記為「單獨所有」或「多人共有」。但登記為多人共有時,法律關係比較複雜,而且容易產生糾紛,因此關於共有物的「使用」、「收益」及「處分」,法律對此都有所明文限制。不過,小倆口在共同買屋時,記得要先釐清這部分的權利區分,即使愛到濃時,也記得要以平等為原則,仔細考慮產權的區分,日後才不會後悔。





2.吵架時,可以將房屋分一半,不准對方跨越「楚河漢界」嗎?





新婚夫妻為了保障各自的權益,照法理上來說可以按「應有部分」登記為二人共有,如果沒有特別約定,應有部分的比例應該按出資的比例訂定。事實上夫妻兩人都有使用房屋的權利,每個「分別共有人」,按自己應有的部分,對於共有物的「全部」有「使用」、「收益」的權利。也就是說,不論是先生或是太太都可以使用、收益全部的房屋,而不只是特定部分。同時也都可以「自由處分」自己應有的部分,不必事先得到對方同意。所以,吵架的時候,可別以為自行將房屋劃分了「楚河漢界」就等同於劃分了產權,登記為共有的房屋,雙方都有權利使用全部的房屋喔。





3.分手時,對方可以故意出較高的價格讓與他的產權嗎?





若有一方想「出賣」或「出租」自己應有的部分,那麼其所簽署的「買賣」或「租賃」契約都會具有法定效力。但若是要「讓與」,則必須經過「登記」的程序,才能開始產生效力。因此在其中一方「出賣」自己的應有部分時,另一方可以用「同一價格」共同或單獨「優先承購」,這就是共有人的「優先承買權」。但是如果有一方違反此項義務,所有權又已經移轉登記時,另一方只能請求損害賠償,不能提出買賣契約為無效的要求,或是請求塗銷登記。所以,出售一半產權的一方,是不可以用較高的價格給優先承購者,而出較低的價格給其他人的。





4.老婆想將多餘的房間出租,老公說不行時該怎麼辦?





如果沒有另訂契約,房屋在兩人共同管理之下,如果兩人對於房屋的「使用」、「收益」方法無法達成協議時,不能訴請法院裁判,只能「讓與」自己應有的部分,「退出共有關係」或「請求分割共有物」。簡單來說,如果老婆想要將房屋整間出租時,必須要在兩人皆同意的情況下才能出租整間房子,或是只能出租自己應有的部分。





5.如果雙方各自有其繼承人,所繼承的權利會有所不同嗎?





至於「繼承」的部分,在將房屋登記為兩方「分別共有」的情況下,將來各自的繼承人所繼承的部分則是兩人「各自應有的部分」。同時依照土地法規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。共有人為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人。共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購權。」





因此在房屋登記上,在雙方繼承者行使權力時,必須受限於「應受他共有人應有部分」,意指在移交、轉賣該房屋權利,因該房屋屬於兩方所有物,任何一方行使變更該房屋,都必須經由另一方同意的受限下,其他部分與單獨繼承所有權的內容、性質及效力與單獨所有權皆無異。





關於共有的法律關係較為複雜,因為牽扯到共有物的「權利」及「義務」的「行使」與「負擔」,法律在這方面都有所規範,上述部分只是約略提及。如果夫妻有一方認為財產有共有的必要,則要區分「應有部分」與「房屋權利及義務」行使與負擔的不同,才能避免因此所衍生的法律行為是否有效及損害賠償等問題。





當愛已成往事,愛情的世界中以不再有他有你,任何東西都可以分成兩半帶走。但所居住的房子無法剖成兩半一人一邊,只好便利一點賣房子換現金,不僅省事便捷,又能揮別昨日種種,迎向下一個美好的愛情。





  • 贊助網站       

    廣告招牌工程公司
    豐富實蹟見證!提供戶外招牌、帆布看板等,專業設計施工,價格公道,客戶好評
    仲介客源網
    加入客源網會員,每天3~6人有買屋租屋需求,每天多接2個訂單,成交就是這麼簡單!
    代書事務所
    20餘年業界經驗,不動產各項產權登記、稅務規劃及代書處理,迅速處理、價格平實。

  • 1 樓住戶:劉怡孜
    發表時間:2013-02-22

    想要刊登租屋售屋資訊真的推薦這個明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/


    因為這算是國內最大的租屋售屋網了

    所以刊登在這個租屋售屋網非常有效果

    像我自己找租屋售屋的話也是一定會來這個明日黃金屋看看


    另外有些明日黃金屋還有一個不錯的地方就是

    他有和別的房屋網合作 所以你在這邊刊登一個租屋售屋訊息

    會有很多房屋網同步幫你同步刊登喔




    不過透過仲介的價格不一定會比較高

    因為我個人經驗 之前透過朋友介紹我廣利不動產的陳小姐

    就很有耐心帶看幫我介紹

    幫我找適合我的房子

    價錢也是預算內

    所以我覺得找個好口碑的仲介勝過大品牌


    廣利不動產 http://www.buyhouse.com.tw/



    2 樓住戶:詩菱
    發表時間:2013-09-07

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    3 樓住戶:陳又士
    發表時間:2013-09-09

    想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介,為你服務幫你找便宜的房屋

    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

    投資買屋刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/invest.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/sell.php

    租屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/rent.php





     共 3 人回應  選擇頁數 【第1 頁】 

    姓名:
    佈告內容:
    其他選項: