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賣房屋的委託

房東:阿忠
發表時間:2011-04-09


 


 


一般約可以委託多家房仲銷售,屋主也可自行銷售



 優點:

 

    如果房屋在該區價錢合理,無任何瑕疵,房子很快就會賣掉(地點好,近學區,公園,商圈 等等...)

  
 


缺點:

     給多家委託時往往仲介互相競爭,所以價位比較難把關,在加上現在的消費者很聰明,你給這麼多家的仲介賣,屋主您是不是缺錢,想急這賣,所以價錢方面往往都不能賣到好價錢,而且一般簽仲介也必較消極,廣告預算沒辦法像專任簽這麼多,在加上就算真的有人帶看好了,往往都是墊底用,甚至賣到最後房子都淨空了,給這麼多家仲介賣,如果房屋有什麼地方損壞了,也求償無門,譬如:玻璃破了,屋主您找A仲介理論,仲介會說:那是B業者用的..等等 之類的..




  專任約,只能給委託的業者賣,屋主也不能銷售



優點:

             廣告預算多(現場布置,DM,網路..報紙..等等),仲介比較積極,也比較照顧您的房子(因為有什麼地方損壞,找的到人),而且價錢比較好防守,不像一般和約惡性競爭這樣



缺點: 

            只能給仲介賣,屋主不能自行銷售,如果提前解約也要付毀約金(委託價的4%)





 


售屋支出: 房子要售出一定要曝光給很多人知道而其中費用不能省,諸如報 紙廣告、紅紙條、看板、小海報、郵寄等費用。



銷售時機 : 屋主不如每天跑市場作市場調查的經記人了解市場行情的急遽變 化,無法在最有利的時機售出。



過濾潛在買方 :未有專業訓練,對於過濾潛在買方有其相當多的不可掌握度,因此會流失了很多成交契約或浪費時間在非真正的買方身上。



談判技巧 :對於如何表現屋子更有利的一面,已掌握買方心理變化的經驗不足,是以,在談判的過程處於不利的地位。



意見、問題表達: 前在買方多不願意在屋主面前講出其真正意見或問題,因怕屋主 會有主觀的情緒性看法、而其對經紀人較願意就問題做溝通討論。



異議的解決: 如何現場有效及專業回答異議是屋主最大的挑戰,如果無即時有效處理,不是銷售機會流失,便是價格被有經驗買方大幅削減。



貸款問題 :多數買方買屋都必須貸款而如何安排貸款銀行及如何取得優惠利率這都不 是一般屋主能力所及,但仲介公司券有其合作的金融通路,貸款問題往往關係著房子是否能順利售出的主要因素。



曝光問題 :屋主只能為自己屋子做小量廣告,但仲介公司卻可針對不同屋型及買主需求 ,提供多量有效的廣告,售出的機率自然提高。



潛在買方 :一般而言,潛在買方越多,賣出的機率越高,價格也較合哩,屋主的潛在買 方當中不如仲介公司多,仲介公司對於屋子的去話當然比屋主處於更有利 的位置。



追蹤系統: 買方通常在看過兩次或三次或更多次以後才會出價,追蹤系統的建立就很重 要,賣方去追蹤買方,價格就會處於下風,再者還有放下段的問題?這些因 素,將影響成交機率。



看屋時間: 當售屋訊息放出以後,隨時都有可能有人來看屋,如屋主因事或工作關係無法在時間上配合,可能就會失去真正的買主,但仲介公司可隨時配合買方的看屋時間亦會派人員駐場銷售,增加成交機會。



客戶篩選: 看屋人三教九流都有,屋主必須做自身及財物安全的考量,很不經濟,亦存在相當的風險。



售後服務: 買主可能擔心買了房子之後一旦發現當初未發現的問題,以及需要進一步保障自己的權利時,這些都不是一般屋主所能提供並解決的,因此也降低了售屋機會。



綜合上述,我們會發現售屋所涵蓋的不確定因素及專業與行銷通路的鋪設及經營,皆非一朝一夕即可掌握與養成的,仲介公司收取4%的服務費及所投注的成本不可不謂不大,屋主自行售屋,自不如想像中簡單、容易,因此,屋主所因思考的當事如何選一家有信譽、服務好、值得託付委任的仲介公司以符最佳利益與保障。





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  • 1 樓住戶:欣怡
    發表時間:2013-02-22

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    2 樓住戶:吳瑋玲
    發表時間:2013-09-07

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    3 樓住戶:美少女
    發表時間:2013-09-09

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