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陽台外牆外之空間,是誰的主權?

房東:鬼爺
發表時間:2013-01-08


【房地產法律問題】陽台外牆外之空間,是誰的主權?
   
文 / 劉孟錦律師.楊春吉


【問題】


我的房子在2樓,1樓的住戶將冷氣主機懸掛在我向中庭的陽台外牆,幾乎緊貼著,請問這領空是誰的主權



【解析】


  按土地所有權,除法令有限制外,固於其行使有利益之範圍內,及於土地之上下(註一)。惟區分所有權人,除法律另有限制外,僅得對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉(註二)。至於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制;住戶違反前開規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依公寓大廈管理條例第49條第1項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔(註三)。換言之,公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為」相關事項,並經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者,住戶應受該規約或區分所有權人會議決議之限制,從而,本案中的提問人,自應先查明公寓大廈規約是否另有規定或區分所有權人會議是否已有決議,「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為」相關事項?該相關事項,是否業經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案?住戶是否違反該規定或該決議?


  至於此領空是誰的主權?按區分所有權人,對於該公寓大廈之基地,係以持分共有,從而,各共有人(區分所有權人),僅得按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權(註四),除另有分管(註五)外,尚難指共有物之特定部分,應為分別共有之特定共有人所使用及收益(註六)。但本案,一樓住戶苟有任意排放各種污染物或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為者,身為被害人的提問人,非不得請管理負責人或管理委員會予以制止或按規約處理,並於經制止而不遵從時,報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理之(註七),併予敘明。



【註解】
註一:惟如他人之干涉,無礙其所有權之行使者,不得排除之。民法第773條參照。
註二:公寓大廈管理條例第4條第1項參照。
註三:公寓大廈管理條例第 8 條、內政部公寓大廈規約範本第2條:「…三、本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,如有懸掛或設置廣告物之情事,應依法令及下列規定辦理(就下列三者勾選其一,未勾選者視為選擇1.之情形): □1.有關懸掛或設置廣告物依公寓大廈管理條例第八條規定辦理。□2.非經規約規定或區分所有權人會議之決議,不得懸掛或設置廣告物。□3.應符合下列規定:(選此項者,應配合就得懸掛或設置廣告物之範圍、懸掛或設置廣告物之規格等加以規定)。…五、區分所有權人及住戶對於陽臺不得違建,如需裝置鐵窗時,不得妨礙消防逃生及救災機能,應先經管理委員會同意,方得裝設。…六、共用部分及約定共用部分劃設機車停車位,供住戶之機車停放,其相關管理規範依區分所有權人會議決議為之。」參照。
註四:民法第 818 條參照。另民法第818 條,係指各共有人得就共有物全部,於無害他共有人之權利限度內,可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時,即係超越其權利範圍而為使用收益,其所受超過利益,要難謂非不當得利(最高法院55年08月03日台上字第1949號判例參照)。
註五:得否為空間上的分管?本文認為地上權即得設定空間地上權(水利事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法第3條、獎勵民間參與交通建設條例第19條、交通事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法第5條、促進民間參與交通建設與觀光遊憩重大設施使用土地上空或地下處理及審核辦法第12條等參照),應無否定空間上的分管之理。
註六:最高法院57年09月06日台上字第2387號判例:「分別共有之各共有人,按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權,所謂應有部分,係指分別共有人得行使權利之比例,而非指共有物之特定部分,因此分別共有之各共有人,得按其應有部分之比例,對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前,各共有人實際上劃定範圍使用共有物者,乃屬一種分管性質,與共有物之分割不同。」參照。
註七:公寓大廈管理條例第16條第1項、第5項參照。





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  • 1 樓住戶:簡翰士
    發表時間:2013-04-10

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    2 樓住戶:陳弘冰
    發表時間:2014-01-02

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