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房價迷思破解

房東:幻童
發表時間:2010-05-19


房市最近很熱, 網路相關討論區紛紛出現呼籲政府打壓房價並聲討投資客的聲音,

有的網友抱怨努力工作卻買不起房子很不合理,

有些網友呼籲要建立房價透明機制,

有的網友還引用國父漲價歸公的想法, 看了令人莞爾∼



我們就一一來檢視這些議題∼



迷思一:房價真的那麼高不可攀嗎?



其實台北市還有很多地方房價是2字頭開頭的,但多少有點問題,

離捷運遠一點,屋齡老一些,生活機能沒那麼好,

而台北縣固然是有開到四五十萬的房子,

但是我也要問:為何一定要住新房子?中古屋不能住嗎?



就有人認為:我就是想住 新房子 或 生活機能好 或離捷運站近的

這種念頭已經不是要求一個生活的基本,而是更奢侈的想法了,

要滿足自己更奢侈的慾望, 看上眼的房屋價格只能再往上翻兩翻, 然後再來抱怨房價太貴∼



這就是人性∼



迷思二:才一年就漲好幾百萬, 漲這麼多, 不合理!



也有人會說為何去年一坪才多少現在卻漲了十幾萬balabala

但是我也要問:那去年初便宜的時候你在幹嘛?

也有網友說:我是到五月要結婚才想要買房子的, 去年初根本沒有買房需求,

那我要問:一二月便宜時你不想買, 你五月想買時, 房價就要down下來給你用低價買?



這就是人,永遠在後悔自己的決定,永遠用自己的角度看事情∼



不管是股票或房地產都一樣,有高點有低點,能買到低點就是省下一筆錢

股票單價低, 去年買10張鴻海也許就賺70萬(60-->130)

房地產單價高, 去年下手買房子,現在就是省300~500萬,不是嗎?

所以不管是股票或房子,判斷正確下手賺的/省的錢會多很多∼



事情是一體兩面,

你現在會抱怨投資客半年一年賺300萬500萬很不合理,

換各角度講, 那為什麼你去年沒進去買?

你買了就不會讓投資客賺到這個錢了, 你省了好幾百萬,

投資客那時(在人心惶惶時)敢下手, 你不敢, 一年後你只好讓他賺這個錢,

財富是這樣從你手上流到對方手上,

合不合理?如果你去年有買就會覺得合理,

這就是財富重分配,作對決定的人通吃∼



迷思三:要建立房價透明機制才可以抑制高房價



大家在抱怨房價不合理,要建立房價透明機制如何如何,

卻忽略兩個問題



第一, 房價透明機制 跟 你有沒有辦法買在低價 根本沒關係

股票最透明了, 成交多少錢大家都知道,

但是有人能保證自己可以買在最低賣在最高嗎?



不要說股票跟房價不一樣勒,

我講的是:一個東西的價格透不透明跟你可不可以買到低價沒有關係,

去年鴻海跌到65塊,大家都知道,但有人敢出手買嗎?

人就是這樣,就算是透明的歷史低價在那裡, 大家還是不敢買,

因為大家覺得會更低, 都在等一個更低的價錢,

去年初房價跌到低點,版上不是一堆人大聲疾呼會更低會更低?

大家在想會不會更低時,不也是用投資客的角度在想房價這件事?



第二, 就算知道投資客買進成本是1000萬又怎樣?投資客就是要賣你2000萬, 不然你咬我阿?



房價跟股價一樣,是一個浮動的狀態,有高有低,

你不可能用三個月前的成交價格去跟屋主講說我要比照,

房價高時是如此, 房價低時也是如此,

就跟你現在不可能要求別人比照去年的鴻海價格60塊賣你一樣,

鴻海都已經漲上去了, 人家為何要用之前的低價賣你?



舉例言之,

昨天不是天母又賣出高價?價格很透明阿, 一坪403萬, 結果勒, 房價反而又是漲聲響起!

水能載舟亦能覆舟,

透明資訊在推升及壓低房價的效果是一樣大的, 不要把透明房價資訊視為壓低房價的萬靈丹勒∼



如果真的需要房價資訊做為參考,其實網路上有很多資源,還是要回歸到:你有沒有作功課上,

雖然有人懷疑這些資訊是不是房仲故意報高的價錢,我是覺得可以參考,

你一心懷疑,就算是政府提供的資訊你還是會懷疑是不是被遠雄那些人操弄了,是吧!



也許有網友會認為我反對房價透明化,

其實我沒有,我只是質疑房價透明度跟房價高低的相關性而已,

(如果不是正相關,那要求透明化想要壓低房價的想法根本是打擊錯誤!)



況且,透不透明對真正用功的人,根本沒差∼

對用功的買家,不透明有不透明的努力方式,多看多打聽,網路也不是沒有成交行情,

你可以選擇信,不信也沒關係,總是做各參考,

用功久了,經過交叉比對,你自然會篩選出正確的資訊



我想強調的是不要坐以待斃,房價不透明有不透明的作法,但這不是買不到理想房子的藉口,



就跟考試一樣,

就算是open book,比較用功的學生還是會比較高分∼





迷思四:我這麼努力工作卻買不起房子, 很不合理



其實大家都很努力工作又勤儉,

可是大家都忽略了:努力工作 跟 你有沒有辦法用合理價格買房子 是兩回事,



買房子就跟買股票一樣, 只要涉及"市場",

就跟人品無關, 跟努不努力工作無關, 跟勤不勤儉無關, 而是跟判斷力有關,

市場不會先檢驗你是不是好學生, 看到老人會讓座, 過馬路一定走斑馬線,

市場不管這個,

買股票賠一屁股的菜籃族難道不是我們的媽媽婆婆阿姨?

他們賠一屁股跟他們人品好不好有關係嗎?沒有吧!



講句直接一點的, 這社會大部分人都很努力工作, 這是常態不是特例,

你努力工作又勤奮, 難道其他人就很懶惰嗎?

既然是常態, 為何你覺得國家有義務讓你買到理想房子?你比較特別?

PS:不要說什麼國家有義務讓所有人買到理想的房子這種鬼話了,

就算政府決定讓所有的人都可以住帝寶, 你還是會希望住到不要鄰近建國高架橋的那一端,

最完美的房子就是那麼多, 這就是資源稀少性, 沒有什麼所有人都滿意這種事!



再回到判斷力問題,

努力工作是好的, 是值得鼓勵的, 沒有不對,

可是作對判斷可以幫你賺的錢比你這裡省一塊那裡省一塊賺得多得多∼

王永慶也是以勤儉出名,但是他是因為勤儉賺到千億財富的嗎?

不是吧,幫他賺到大錢的是他的判斷力,不是勤儉∼



買房子也是一樣,

有沒有辦法用划算的價格買到好房子, 關鍵是在怎麼樣蒐集資訊作功課下判斷,

跟 個人努力不努力 品行好不好 沒關∼



迷思五:判斷力值多少錢?



大家都在抱怨生產產品起碼有產出產品, 投資客只是低買高賣對這社會有何貢獻,

這種思維還是停留在農業社會的想法, 還是停留在實體商品的思維,

認為服務不值錢, 判斷也不值錢,

用這種思維, 就連巴菲特也經不起考驗勒,

這老頭有什麼高明的?他不就是知道何時是適當的低點可以買進股票而已∼



迷思六:投資客穩賺不賠該死?



在前年底去年初房價正低時, 你不敢買,

不管你是因為怕失去工作或想留現金在身邊,

既然那時決定把現金留在銀行定存以求安全,那報酬率就是1%不到,

追不上房價股市上漲的幅度,

投資客那時敢進場,他承擔了一定風險, 那就會有相對應的報酬,

你不能享受到定存的安全, 卻要求冒風險的投資客不能有獲利∼



也許會有人說投資客投資失利全民承擔之類的話,

我覺得那只是直覺,甚至是錯覺(覺得你繳的稅金要替投資客擦屁股)

我們來算算看,

投資客要買房子通常只拿各兩成自備款,200萬,買總價1000萬的房子,

這是作財務幹桿操作,

獲利跟賠錢都是加倍的,

房子用1200萬賣掉,他賺200萬,他的報酬率固然是100%

(註:這個要說明一下,賺的這個兩百萬是要繳所得稅的,如果投資客薪水是100萬,那他的年收入是300萬計算所得稅,很多人都以為投資客只要繳土增稅只有一點點,是不正確的∼)

但是房子賣不掉, 他可是每個月都要繳利息, 800萬的房貸以2%利率算,一個月利息也要1萬3千

這個成本是一直在增加的,

如果房價真的泡沫化下跌, 最後是900萬賣出, 還掉房貸他只剩下100萬,賠了50%腰斬了

萬一行情真的很差,已經低於800萬了,到700萬

就算成交賣掉也是賠錢,

也許投資客就不管了,房子就讓銀行查封拍賣,賣了七百萬,

結果是投資客全賠(200萬),銀行賠100萬(借800萬只拿回700萬)

有用到你的稅金嗎?沒有吧!

除非你有買那家銀行的股票,不然我覺得你根本沒立場靠背投資客投資失利波及到你,



投資客有很好賺嗎?有穩賺不賠嗎?



迷思七:炒房炒得這麼嚴重, 政府都不管一管



有網友說中油調漲油價, 政府都能介入管制了,

颱風天有人囤積蔬菜導致菜價上漲, 政府不也派檢察官偵辦菜蟲?

那為什麼不管一管房市, 讓房價高漲成這樣?



我們要先定義清楚:什麼叫做炒作,什麼叫做囤積?

炒作的前提是囤積到一定的量,

炒作是特定少數人壟斷這個市場,就如你所說的中油台塑壟斷油品市場,你不找他們加油都不行,

這才要公平會介入處理,

而房屋是高單價產品,一戶動輒上千萬,就算用寬限期也要自備兩三成吧∼

一般投資客頂多有個一兩間就很了不起了,這不是少數人把持大多數的市場,

以國內房地產市場上千億的推案量,單一投資客壟斷的房屋要佔到1%幾乎是不可能,

公權力要如何介入處理?



給各位一個概念,

大台北地區一年房屋交易數量是35000戶,其中新成屋是5000戶左右,

也就是說大部分的交易是中古屋交易,屋主是誰?是你我的鄰居叔叔阿姨這些歐巴桑,

這些人握有的戶數都是一兩戶一兩戶比較多,

當然也有人是握有十幾戶,十幾戶可以壟斷整個房屋市場?

你不跟他買就沒房子可以買了?不是吧!

既然不是這種情形,你覺得能不能要求國家公權力介入?

他日換你要賣房子,買方要求國家公權力介入要你降價,你會不會服氣?



迷思八:我可以再等五年十年?



當然有些網友會說:反正我就再等,房價遲早會跌下來的,

也許吧,也許房價會再跌下來,過去十年不也是SARS過後又有金融風暴?這種事很難說勒,

但我也要問:大家的時間算不算成本?錢還可以再賺,光陰可是一去不復返的勒,

我的意思不是勸敗,要大家馬上隨便找各高價又破爛的房子買了,而是點出時間成本的問題



根據銀行的統計,雖然房貸是二十年,但是平均還清年度是在第七年,

也就是大部分人會選擇快快還完房貸,至於為何可以那麼快還完?

我認為這是因為大家嚷嚷歸嚷嚷,買房子時還有把財務問題考慮過,不會讓自己背負超出能力範圍的房貸∼



回到時間成本的問題,你當然可以在等下一波低點,

就算下一波低點一定會來好了,只是時間早晚,

那個低點來時,你也掌握住了,也買了,

你很高興,終於有第一棟房子了,但又有點不安,畢竟還要努力工作繳房貸,



我也很高興,因為我也買了,我買了第二棟房子了,但又有點不安,畢竟還要努力工作繳房貸,

我跟你一樣,



真的一樣嗎?當然不一樣,

一樣在繳房貸,我繳的是第二間的,我的心理踏實多了,自己住處有著落了,

第二間是買給小孩的,我的小孩很幸福,他有個富爸爸,



這就是我要講的時間成本,

況且,上面的論述的前提是:下次房價低點時,你有掌握到!

萬一沒有掌握到勒?

不好意思,我已經在繳第二間的房貸了,你還在尋尋覓覓,還在01版上幹樵政府銀行財團跟投資客,



經過這樣的論述,你覺得你等的時間不是成本嗎?



迷思九:越等越有錢?



也許會有網友說:反正我再等一定會又多了四五百萬,到時買房子更有本錢了,

真的嗎?

假設大家收入差不多好了,我未來十年又賺500萬,你也是,

我賺的錢別無選擇,只能拿去繳房貸,我的房貸一個月是三萬,但我會選擇繳五萬六萬快快繳掉,

我的生活品質會低落一點,畢竟房貸有排擠效應,壓縮了我其他娛樂,也許我就不會買車跟出國,

你也賺500萬,你會不會拿去買車出國玩?

如果是我就會,人是很奇怪的動物,一堆錢放在旁邊就是會想去花,或拿去投資,

投資會不會賺又是未定之天(面對現實吧,我們身邊投資失利的人永遠比獲利的人多∼)

總之經過10年,一樣的收入,我的500萬是扎扎實實的繳掉房貸,

你的500萬勒?不知道∼





最後回應一下漲價歸公的想法,

大家現在在看房子買房子的階段, 就說現在這種漲價不公不義,

漲價部分應該歸全民所有balabala

也就是一般住宅超過三十萬一坪的都要歸國庫之類的,

問題是, 當大家買到房子後房價上漲, 各位願意用原先的成本價賣出嗎?



這就是人性, 你在買屋位置時, 就義正辭嚴甚至搬出社會公義的東西來支持你的論點,

買到了之後勒?還會不會那樣想?

還是會那樣想還那麼作了, 那才證明你真的支持這個理念

如果不是, 那就只是拿著一個公義大旗在爭取自己的私利而已, 有何高明可言?

投資客起碼還正大光明的說我就是要賺大家的錢

你連正大光明的說我就是要爭取自己的私利也不敢∼





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  • 1 樓住戶:Tony
    發表時間:2010-05-19

    拍拍手
    難得一見的好文章

    2 樓住戶:杜偉智
    發表時間:2013-02-22

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    3 樓住戶:李泰男
    發表時間:2013-09-07

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    4 樓住戶:賴怡宣
    發表時間:2013-09-09

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