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夫妻買賣屋 留心優惠稅率

房東:妹妹
發表時間:2012-10-27


夫妻買賣屋 留心優惠稅率


根據外電報導,籃壇巨人喬丹去年底與結褵十七年的老婆離婚,可能得要付出高達八千萬美元的贍養費,不僅名人離婚贍養費嚇人,其實,夫妻離異,帳要算清楚的情況,在一般民眾當中也很常見。
尤其農曆年前是結婚旺季,很多新人想要貸款築愛巢,可是房子要登記在誰名下?誰來貸款?而萬一哪一天當愛巢不再有愛,「勞燕分飛」時,房子、房貸如何分家?是很多婚姻「新鮮人」和「退場人」傷腦筋的問題。


根據永慶房屋先前針對新婚族調查,有五成六的受訪者表示購買新房,會登記在女方名下,有二成五打算一人各登記一半。究竟登記在一人名下和共同登記,差在哪?永慶房屋契約部經理陳俊宏分析,房屋登記一方名下,對於另一方比較沒有保障,至於兩人共有,好處是「福難同享」,且未來一方想要處分時,必須有另外一方的書面同意和印鑑證明、權狀,比較麻煩,但換個角度想,對雙方也都有保障。

但是缺點則是未來若出售時,每人一生一次的「土地增值稅自用住宅優惠稅率」,便一起用掉了,除非先贈與另一方後再出售,方可保留一方自用增值稅優惠的權益,缺點則是要支付契稅和代辦費用。

離異先終止保證人問題離婚時,很多人都急著把關係撇清,勞燕分飛時,比較常遇到的情況是,如果是對方的貸款「保證人」,最好到銀行申請終止保證責任。

一般情況下,保人有兩種,一是「連帶保證人」,若借款人還款出了問題,連帶保證人須負清償責任,且不能主張「先訴抗辯權」,而保證人則有先訴抗辯權,即銀行必須先向借款人要求還款、或處份擔保品,如果無效或不足,最後才能向保證人追償。

上海商銀主管表示,申請房貸如果有「足額擔保」,銀行不得要求借款人增提「連帶保證人」。而如果借款一方雖有房屋擔保,但收入有限,或者想要借更高的成數,銀行則會看情況要求借款人提供「保證人」。

如果不動產是夫妻共同持有,可以夫妻二人為共同借款人,共負連帶責任,或者是以夫或妻為借款人,另一方為保證人。若不動產是老公的,老公為借款人,老婆就當保證人,或銀行在評估借款人資力夠,且足額擔保的情況下,可以免要求妻子為保證人,或妻子也可當作借款人,不動產所有權人(夫)為保證人。

以房貸申請人來看,共同借款人的比例極少,銀行主管與房仲業者都建議,如果有保證人關係,在簽約前要注意保證期間和金額,而如雙方協議離婚,未取得房屋的一方,最好跟銀行說明,申請終止保證責任。(左表)出售共有房屋 注意土地增值稅率夫妻離婚,多會清算夫妻關係存續期間共有資產,協議如何分配,存續期間新增的資產,每人都有一半的權益,房子也是。但勞燕分飛,不再一起「睡」了,離婚售屋還要先注意「稅」的問題。

陳俊宏表示,若房屋為雙方「共同持有」,離婚後,房子還在出售期間,因土地增值稅自用住宅優惠稅率,必須是兩人都在該戶籍當中才可以個別享有,建議等到買賣契約完成後約十至十五天,稅單申請下來後,再將戶籍遷出。相反的,若房屋為單方所有,離婚後,則要注意對方是否已將戶籍遷出,否則在使用自用住宅優惠稅率上,還必須能夠舉證沒有租賃行為才行。



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  • 1 樓住戶:陳姵士
    發表時間:2013-04-01

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    2 樓住戶:陳琦芃
    發表時間:2013-10-03

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    3 樓住戶:陳文彥
    發表時間:2014-01-02

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